因房产纠纷强争议院落案例

2016年9月22日上午因房产纠纷强争议院落案例 ，山东省高级人民法院公开审理郑左民、张景义等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件因房产纠纷强争议院落案例 ，值得注意的是这一起普通的行政诉讼竟然吸引了山东省17位副市长、33位省厅机关领导等约200多政府官员前来旁听因房产纠纷强争议院落案例 ，这个案子究竟是怎么回事？为什么会有这么多领导前来旁听。

据本案原告方承办律师王卫洲介绍，本案是一起具有典型意义的房屋案件，2015年8月18日，兰陵县人民政府发布《兰陵县人民政府房屋征收决定公告》（兰陵政征公告字2015第1号）决定将中兴居委片区定为棚户区并实施房屋征收，征收范围“东至文化路，南至顺和路，西至中兴路西侧和平居委民房，北至会宝路”其征收范围包含了原告的房屋和院落，原告认为被上诉人的行为明显违法，依法应当予以撤销，于是委托北京万典律师事务所律师王卫洲、夏涛代为提起行政诉讼。

2015年12月上诉人向临沂市中级人民法院提起行政诉讼，临沂市中级人民法院于2016年6月28日宣判，一审判决驳回上诉人的诉讼请求，上诉人认为一审判决明显违法，认定事实、适用法律错误，应当予以纠正， 于是上诉至山东省高级人民法院，山东省高级人民法院决定公开审理本案，上诉人郑左民等人及代理律师王卫洲、夏涛，被上诉人一位副县长和代理律师出庭应诉，山东省人民政府组织山东省各厅局负责人33人、各地副市长17人以及其它约300名行政官员出席观摩本案。

庭审中，双方针对征收补偿安置方案是否合法合理、征收程序是否合法、征收补偿安置资金是否到位、原审判决是否正确等六个焦点问题展开激烈辩论，王卫洲、夏涛律师充分发表了代理意见，万典律师为本案作出的质证意见达5000字，代理意见达7000多字，逐条逐项的对案件事实、证据、法律、合法性、合理性等进行了辨析。

山东省高级人民法院行政庭庭长，山东省法制办副主任朱晓峰分别关于本案和庭审活动接受媒体的采访

图为王卫洲律师接受记者采访

万典律师代理意见全文如下因房产纠纷强争议院落案例 ：

关于彭艳、郑左民等12人诉兰陵县人民政府撤销房屋征收决定案件的代理意见

审判长、审判员：

北京万典律师事务所接受彭艳、郑左民、张景义等12人的委托，依法指派王卫洲、夏涛担任其诉兰陵县人民政府关于撤销房屋征收决定案件的代理人，经庭前研究案卷、分析案情及法庭调查，我已经比较全面和客观的掌握了本案的案情，现结合法律法规发表如下代理意见，请予以重视和参考：

第一焦点、一审判决认定事实，适用法律错误。

第一、关于认定事实错误的问题

1、一审对于双方证据采信理由没有作出陈述。

《法官行为规范》第五十一条普通程序案件的裁判文书对事实认定部分的叙述

（一）表述客观，逻辑严密，用词准确，避免使用明显的褒贬词汇；

（二）准确分析说明各方当事人提交证据采信与否的理由以及被采信的证据能够证明的事实；

（三）对证明责任、证据的证明力以及证明标准等问题应当进行合理解释。

一审中，被上诉人的证据疑点重重、在合法性关联性真实性上都不具备，但是一审竟然采纳了被上诉人的所有证据，代理人对于被上诉人的证据上诉人逐项质证，发表并提交了约5000字的质证意见，但一审判决对此没有作出任何解释，当然证据证明力、以及能够证明的事实也没有作出说明，明显违反法官行为规范，一审对证据的采信以及对事实的认定是错误的。

2、一审认定事实证据不足，事实不清。

首先：一审中关于被上诉人的《补偿安置方案征求意见稿》《征收补偿安置方案征求意见情况的公示》《补偿安置方案征求意见稿修改情况的公示》《中兴居委棚户区改造工程房屋摸底情况公示》等证据，被上诉人只是提供了文件本身，没有任何照片或视频或公证等予以证实这些材料已经张贴、公示，代理人认为文件本身不足以证明这些材料确实已经张贴公告、故被上诉人没有依法张贴公告，且被上诉人没有提供证据证明其已经张贴公告，依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据。

关于被上诉人提交的音像资料，这些资料是在一审开庭当天提交的，上诉人根据行政诉讼法认为其超过举证期限，不予质证，该证据也没有进行播放和质证，一审竟然采纳，我认为违反《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》“ 第三十五条　证据应当在法庭上出示，并经庭审质证。未经庭审质证的证据，不能作为定案的依据。“的规定。

其次：一审在“本院认为”部分，对“事实认定”做了扩大。

一审“事实认定”部分并没有认定被上诉人房屋征收符合“专项规划”，以及“对被征收房屋及房屋附属物进行调查登记，调查登记的范围包含已确权和未确权的房屋和附属物，并且被告已经将该调查结果予以公示“，因为被上诉人是没有证据的，但本院认为部分却对未查明事实作出认定，明显错误。

第二、一审适用法律错误的问题

一审根据（鲁政字【1997】97号）批复及《确定土地所有权和使用权使用权的若干规定》和《土地管理法实施条例》第二条第五项规定，以户口农转非为由认定涉案土地属于国有土地。

但国务院法制办公室、国土资源部作出关于对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项的解释意见（国法函[2005]36号文）内容如下：

各省、自治区、直辖市人民政府： 根据《行政法规制定程序条例》第三十一条的规定，经国务院批准，现对《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第(五)项作如下解释： 一、该项规定，是指农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有。 二、本解释自公布之日起实施。

可见户口转变并不导致集体土地转为国有，还应当履行征收的法定程序，本案中兰陵县既没有给农民一分钱补偿，又没有要求农民向政府移交土地，土地仍然属于集体土地。

《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》已经废止，该规定与《国有土地上房屋征收与补偿条例》《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》相违背，属于违反上位法。

第二焦点：征收补偿方案及征求意见是否合法合理

第一、被上诉人征收补偿方案实体内容不合法，不合理。

一审认为被上诉人征收补偿方案合理合法，但一审判决仅仅从补偿方案的制定程序方面进行了形式性的审查，对实体内容没有进行审查，代理人认为房屋征收的主要争议即为征收补偿，征收补偿方案合实体内容、合法性应当作为征收决定案件重点审查内容，关于这一问题最高人民法院行政庭、山东省高级人民法院行政庭均在媒体发布：征收补偿方案问题“无论是有关征收决定的诉讼,还是有关补偿决定的诉讼,人民法院都要坚持程序审查和实质审查相结合的原则,”，一审的做法显然是错误的。

本案中征收补偿方案存在严重问题有如下几点：

1、补偿方案违法规定对土地和房屋分开补偿、操纵干预评估机构评估，限制被征收人的应得补偿。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条房地产价格评估机构应当按照相关标准规范，如实出具评估报告。任何单位和个人不得非法干预评估活动和评估结果。

《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款 被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。

《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条　被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

我们都知道，我国法律的一贯原则是“房随地、地随房，房屋土地不可分离”，如果房屋离开土地那么房屋就是砖头、瓦块、钢筋、水泥，仅仅是一些建筑材料，不会具有市场正常价值，而被上诉人的征收补偿方案（第（一）项第3、第（三）项第1等条款）规定对于被征收房屋和土地是将房屋的土地分开补偿的，这样直接导被征收房屋仅仅能够补偿房屋建筑成本价值，而不能获得市场价值。

这样的规定显然违反了《山东省房屋征收补偿条例》第十七条第二款“被征收房屋价值中包括房屋装饰装修价值以及附属于该房屋的国有土地使用权的价值。”的规定；被上诉人做这样的方案，那么评估机构也只能按照房地分离的方式进行评估，这显然干涉评估机构的评估工作，

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条、《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十二条关于禁止干涉、限制评估机构正常评估的规定。

2、对土地使用权的补偿予以限制，被征收房屋和产权调换房实行不同评估标准。

被上诉人补偿方案第五条第（一）项第2规定：“对于房屋建筑容积率大于1的土地使用权不予补偿，房屋建筑面积不足1.0的，宅基地面积减去应补偿建筑面积部分，按照评估机构评估价格补偿。”

这种规定的结果就是，被征收人的房屋凡是盖楼房的，其两层以上的房屋，只能获得成本价无法获得市场价，比如你100平方米土地，建筑物160平方米，那么这60平方米被征收人只能获得建筑成本价格，我们房屋的价值构成为建安成本、土地、区位、增值收益等多种因素构成，那我们被征收人的补偿是不是客观上减少了很多？

而被上诉人提供的产权调换房，均属于17层高层楼房，其容积率远远大于1，但却所有建筑物都包含土地使用权价值，都是按市场价。

代理人认为，这种对于被征收房屋和产权调换房实行不同的评估方法，明显违法，属于恶意限制被征收人应当获得的补偿，这样的方案也干扰了评估机构的正常评估。

3、将停工补助费按照最低标准，不符合被征收人实际损失情况。

被上诉人补偿方案中第八条第四项第1关于停业补助费的规定为按照按照1300元／人／月，这是《山东省人民政府关于公布全省最低工资标准的通知》确定的临沂市最低工资标准，而实际上被征收人中员工工资均在3000元／月以上，政府作此规定限制被征收人的正常收入，明显侵害权益，应当根据其实际工资计算。

4、高层公摊的价格问题

《临沂市房屋征收补偿暂行规定》：“高层安置优惠。原则上安置房屋套内面积不低于被征收房屋的套内面积，满足原套内面积所增加的公摊面积按建安成本价计算，再增加的建筑面积按市场价计算；套内面积不足部分按货币补偿价格找回差价。”

建安成本价即重置价，根据临沂市人民政府临政办发[2015]29号文件《临沂市人民政府关于调整青苗及地上附着物征收补偿标准的通知》，住宅楼的重置价为800-1200元/㎡，本案中，被上诉人的安置房为高层，但公摊部分按照1800元/㎡计算没有按照成本价格，而上诉人的房屋价格重置价只有400-500元/㎡，这个评估机构显然是受到了干涉，暗箱操作。

5、部分补偿标准由政府规定，违法。

被上诉人补偿方案规定：搬迁费由政府定价为8元/㎡，只有特殊设备才可以评估；装修为60元/㎡或30元/㎡。

违反了《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条第二款“被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。“的规定。

而对于住改非房屋，最高只能增加20%的补偿，且不给停产停业损失，也不合理，停产停业是客观存在的，应当补偿；而房屋增值应当参照增值收益法或市场比较法评估，给予其合理的价值补偿。

6、补偿方案欠缺重要内容。

被上诉人制定的补偿方案欠缺《山东省国有土地上房屋征收与补

偿条例》第十三条要求的被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素，以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素。

第二、征收补偿方案没有依法征求公众意见。

1、没有履行征求公众意见的法定程序。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定：“房屋征收部门拟定征收补偿方案，报市、县级人民政府。市、县级人民政府应当组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不得少于30日。”

第十一条　市、县级人民政府应当将征求意见情况和根据公众意见修改的情况及时公布。

一审认为被上诉人公布了《征收补偿安置方案》征求意见稿，但该意见稿，并没有告知被征收人有发表意见的权利，发表意见的方式、渠道、、期限，这样的征求意见稿即使张贴也是没有任何意义的，被征收人无法发表意见。也许被上诉人认为其曾发布过《征求公众意见情况的通告》中告知了发表意见的权利，但该通告的发布时间为2015年5月11日，因被上诉人之前没有告知公众提出发表意见的权利和途径，故假设该通告存在的话，按照通告规定2015年5月16日截止，齐远远不足《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条规定的至少三十日。

另：被征收房屋基本情况、产权调换房屋的价值认定等因素、以及产权调换房土地是划拨土地、出让土地等与被征收人利益息息相关的因素等，甚至于在补偿安置方案中都没有写，更不能征求公众意见。这些问题都与被征收人利益有重大关系，但被征收人都无法发表任何意见。

听证没有公开举行，没有公示和通知程序。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十一条旧城改建项目听证由市、县级人民政府应当组织由被征收人和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案，被上诉人提供的证据来看，是由征收办公室组织，而且也没有修改补偿方案，不符合规定。

听证之前没有以公告方式告知，所以政府是否组织听证、何时组织听证，被征收人不知道，属于秘密进行，没有知情权那么也就没有了参与权，违反《山东省行政程序规定》第三十三条“决策事项承办单位应当在听证会举行15日前公告下列事项：（一）举行听证会的时间、地点；（二）拟作出行政决策的内容、理由、依据和背景资料；三）申请参加听证会的时间、方式。”的规定。

专家论证会没有专家，纯属走形式

一审认为，被上诉人召开专家论证会对征收补偿安置方案进行专

家论证，但专家论证参加人员都是什么人，县发改局、住建局、规划局、房产局、国土局、卞庄街道办事处等等吧，全部为县政府下属部门的工作人员，可以说没有一个人相关领域的专家，也没有一个也没有研究咨询机构人员，这些人有出具论证意见的资质和能力吗？这样的专家论证有什么意义？

另外仔细审查了一下，此论证报告中的依据：如占地面积、居民户数、宅基地数均与其因房产纠纷强争议院落案例 他文件的数据不符合，且其所称有关征求意见的事项不存在。

《山东省行政程序规定》第三十条规定为“决策事项承办单位应当组织相关领域专家或者研究咨询机构，对重大行政决策方案进行必要性、可行性、科学性论证。专家论证意见应当作为政府决策的重要依据。”可见这个论证参与的程序、人员以及引用的数据全是违法和错误的，结果能正确吗？

3、一审认定没有根据。

这个征收补偿方案存在这么多严重的问题，而一审却认为被上诉人履行了征求公众意见的程序和听证程序，可见一审纯粹是走形式，庭审质证意见不予答复、辩论意见避重就轻、实体问题不予审查、程序上只看有无不看内容，这样的判决能够正确吗？我认为完全错误，不仅错在了表面上，而且错在骨髓里，一审法官欠缺法治精神。

第三焦点、征收程序是否合法

第一、没有对被征收房屋进行调查登记和公示。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿与补偿条例》第十五条　房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。

1、被征收房屋调查登记结果必然错误。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条，确定征收范

围之后就应当发布暂停办理相关手续的通知，本案被告在2015年4月21日才发布通知，要求停止办理建设、工商等相关手续，而此时被上诉人所称的摸底调查已经实施完毕，发布停止办理相关手续的通知已经毫无意义，而通知之前征收范围内改建、扩建、加建也必然会会发生，摸底的结果显然不是最终结果，所以调查登记相当于没有履行，因为他没有调查最终的结果。

2、在作出《房屋征收决定》前，没有对征收范围内的房屋调查登记结果进行公示。

本次征收没有对被征收房屋调查登记结果公示，这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利，征收决定做出程序明显违法。被上诉人没有证据证实，应承担举证责任。

第二、在作出《房屋征收决定》前，没有对未经登记的建筑进行调查、认定和处理，程序违法。

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

《山东省人民政府关于贯彻实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关问题的通知》第二条规定：“作出房屋征收决定前，市、县级人民政府应当组织规划、国土资源、住房城乡建设、城市管理和行政执法等部门对征收范围内未经登记的建筑物进行调查、认定和处理，并出具相关法律文书。”

本次征收区域因历史原因社会原因，存在大量未经登记的建筑，而被申请人没有对因历史社会原因形成的未经登记建筑做出认定，一律按照违章建筑给予对待，这严重影响了绝大多数被征收人补偿安置的权利，征收决定做出程序明显违法。

第三、不具有合法的社会稳定风险评估。

《国有土地上房屋征收补偿条例》第十二条“市、县级人民政府

作出房屋征收决定前，应当按照有关规定进行社会稳定风险评估；房屋征收决定涉及被征收人数量较多的，应当经政府常务会议讨论决定。”

《山东省国有土地上房屋征收补偿条例》第十五条：市、县级人民政府作出房屋征收决定前,应当对房屋征收的合法性、合理性、可行性、可控性以及征收补偿费用保障、风险化解措施、应急处置预案等内容进行评估论证,形成社会稳定风险评估报告。社会稳定风险评估报告应当作为是否作出房屋征收决定的重要依据。房屋征收决定涉及被征收人数量较多的,应当经政府常务会议讨论。 作出房屋征收决定前,征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用。

《山东省行政程序规定》第二十九条　决策事项承办单位应当对重大行政决策方案进行社会稳定、环境、经济等方面的风险评估；未经风险评估的，不得作出决策。

1、被上诉人的社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议讨论决定，本案被征收人360多户，（当时生效的《临沂市国有土地上房屋征收与补偿暂行规定》规定：“ 一次性连片征收涉及300户以上或建筑面积3万㎡以上的，须经县（区）人民政府常务会议研究决定。涉及户数较少但情况特殊的，也需经同级人民政府常务会议研究决定。”）可见应当经县政府常务会议讨论决定，而本案中社会稳定风险评估没有经过县政府常务会议通过，被上诉人提交的会议纪要显示，常务会议并没有针对社会稳定风险问题进行决定、决策

2、被上诉人提供的社会稳定风险评估报告系信访局作出，信访局并非作出征收决定的市县人民政府，不具有主体资格，故属于无效文件。

第四焦点：征收是否符合规划和计划

第一、不符合四规划一计划，专项规划无证明文件。

《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十条依照本条例第九条规定征收房屋的，由政府确定的建设项目组织实施单位向房屋征收部门提出启动房屋征收程序，说明房屋征收范围和符合公共利益的具体情形，并提交发展改革、国土资源、城乡规划等部门出具的建设项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划的证明文件。

因保障性安居工程建设、旧城区改建需要征收房屋的，建设项目组织实施单位除提交前款规定的证明文件外，还应当提交发展改革部门出具的建设项目纳入国民经济和社会发展年度计划的证明文件。

本案中被上诉人提供的国土资源局证明、规划局证明仅仅是现有被征收房屋“占地面积180亩“”总建筑面积12万平方米”的情况。

这些证明文件对于棚户区改造工程是否符合土地利用总体规划、城乡规划并没有作出答复，但一审判决竟然对证据作出扩大解释。

特别是“专项规划”的规划的问题，人家被上诉人没有提供任何证据予以证明，依据《行政诉讼法》第34条应当视为没有证据，但是一审判决竟然认为其符合专项规划。

第五焦点、征收补偿安置资金是否专户、到位

第一、作出征收决定前补偿安置资金没有到位。

被上诉人提供补偿安置资金到位证明是一份由财政局证明国家金库兰陵支库存有2.3亿的证明，国家金库其实就是国库吗，根据《国家金库管理条例》，国库的职能就是管理国家财产、执行预算决算支出收入,说白了这2.3亿就是放在财政上的钱根本就没有往征收补偿专户划拨，这怎么能叫资金到位呢？这与《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十二条第二款作出房屋征收决定前，征收补偿费用应当足额到位、专户存储、专款专用的规定是截然相反的。

被上诉人连征收补偿专项账户都没有设立，一审法院竟然认为补偿安置资金足额到位，简直不可思议，一审的理由是什么吗？是绝大多数人已经签订协议，这其实是以结果来倒原因，相当于拿事后的补偿协议来证明前期的补偿决定合法，这违反行政诉讼证据证据证明原则，但即使如此也不符合专户储存，专款专用的规定，如果法院这么审案子，以后行政府征收都可以不设立征收补偿专项账户。

第二、安置房源不存在

该房源目前尚未取得国有土地使用权，以及相关建设施工的手续，之后土地是否能够开工建设具有不确定性；

规划部门并非房屋土地管理部门，无权单独出具房源证明；

根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》“第二十四条第二款因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋；第二十六条 第一款被征收人符合住房保障条件的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当直接配租、配售保障性住房，不再轮候。”的规定以及被告证据10《关于公布2015年城镇保障性安居工程任务分解落实项目（第一批）的通知》，应当在原址还迁。

以上代理意见，请予以充分考虑，谢谢。

代理人：王卫洲 ，北京万典律师 事务所

2016年9月22日

买房对于普通民众来说是人生大事，每一位购房者都期望可以顺利买到心仪因房产纠纷强争议院落案例 的房子，然而现实生活中关于购房的维权纠纷时有发生，遇到这类案件该如何处理？法院又会如何判决？凤凰网房产携手山西弘韬律师事务所，为因房产纠纷强争议院落案例 你分析常见的购房和维权案例。

1、“双合同”销售房屋引发纠纷该如何解决？

基本案情：

某房地产公司与购房人签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定房屋是装修交付。同时，购房人与案外人某装修公司签订《装饰工程委托协议书》。上述两份合同签订后，购房人支付了装修款和房价款，两公司分别开具了发票。后因房地产公司逾期办证产生纠纷，购房人起诉要求支付逾期办证违约金。购房人述称其签订的《装饰工程委托协议书》是在售楼部签订，签完后由房地产公司拿回去盖上房地产公司的公章。装修公司不予确认，但并未明确否认。购房人称装修款项是支付到房地产公司的账户。

一审法院判决：

一、房地产公司为购房人办理案涉房屋的不动产权证并交付给购房人。

二、房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[标准：参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准]。

二审法院判决：

一、维持一审判决第一项；

二、变更一审判决第二项为：自本判决发生法律效力之日起三十日内，房地产公司向购房人支付逾期办证违约金[以房屋价款1603785元为基数，参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮40%的标准，从2017年11月1日计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，违约金总额以本金为限]。

裁判要旨：

近年来，在政府对房地产市场不断出台调控政策下，部分楼盘开发商利用“双合同”（买卖合同+装修合同）模式销售房屋引发纠纷。开发商主导购房者与装修公司签订的装修合同，并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。依照《中华人民共和国民法总则》第146条的规定，签订装修合同是双方以虚假的意思表示实施的民事法律行为，故该装修合同应为无效。虚假的意思表示隐藏的是签订买卖合同的真实意思表示，所以以虚假的装修合同表现出来的行为后果应该由真实的买卖合同来承接，故案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。

2、面对虚假销售宣传，法院会如何判决？

基本案情：

某房地产公司与多个购房户分别签订了《商品房买卖合同》，各户所购房屋面积及价款不等，房款均已付清。在合同履行过程中，购房者获悉房地产公司销售宣传的“水景公园”区域实为市政公用设施用地，该区域市政规划也未明确存在“水景公园”规划建设。并且，购房者所购商品房临近“变电站”项目，该变电站属于电磁强辐射设施，对所售商品房的居住品质存在一定程度的损害。但是在购房者购买商品房时，房地产公司从未以任何方式告知过该变电站在所售楼盘临近选址规划拟建的事实。购房者以房地产公司对并不存在规划建设的“水景公园”进行虚假销售宣传，故意隐瞒高压变电站选址规划拟建的事实，构成欺诈为由，向人民法院提起诉讼。

一审法院判决：

被告房地产公司补偿购房等人损失（金额按照购房款2%确定）；二审法院维持原判。

裁判要旨：

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案出卖人违反诚实信用原则，给买受人造成损失的，应当根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定承担缔约过失责任。

3、房屋认购定金能否退还？

基本案情：

吴某与某房地产公司签订房屋认购单1份约定：吴某认购某房地产开发公司房屋一套，认购总价为人民币1000万元，签订认购书时付定金人民币52万元；签署认购书后，购房人应在10月10日前携带相关证明文件及本房屋认购单至售楼处签约，逾期按购房人违约处理，卖方可不经催告，将房屋另行处置。购房人所交定金，不予退还。……当日，吴某向该公司支付了52万元，该公司向吴某开具了收款事由为“订金”的收据。后因为双方在10月10日为花园问题没能达成一致意见，致使认购书约定需要签署的商品房买卖合同也没能订立。10月14日，该公司向吴某发出违约告知函，称认购单已经失效，所交定金52万元不予返还。房地产公司承认其销售人员在销售时曾经承诺购整层房屋赠送花园。双方一致认可是因为花园问题没能达成一致意见，造成商品房买卖合同没能订立。

一审法院判决：

某公司应在七日内返还吴某定金52万元。二审法院维持原判。

裁判要旨：

商品房预售合同中的定金只是合同双方在一定期限内继续就商品房买卖进行诚信谈判的一种担保义务。商品房预售合同签订后，只要当事人为签订商品房买卖合同进行了诚信磋商，未能订立商品房买卖合同的原因是双方当事人磋商不成，并非一方当事人对认购协议无故反悔，应认定双方均已履行了认购书约定的义务，对未能签订商品房买卖合同均无过错，定金罚则不应适用，卖方应向买方返还定金。

4、房屋交付不符合标准，购房者该怎么办？

基本案情：

张某与某房地产公司分别签订两份《商品房买卖合同》，约定张某购买某房地产公司开发的房屋两套，合同约定房屋价款分别为99万元及14万元，两份合同均约定交房日期为2017年2月16日前，房屋交付条件为“该商品房五大主体验收合格”。合同签订后,张某依约缴纳了购房款，但某房地产公司未能在合同约定的时间交付房屋，且未出示房屋经过验收合格的相关证明文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。庭审中张某自认于2017年8月10日拿到房屋钥匙并开始装修。现张某主张房屋质量存在问题，双方产生纠纷。另，涉案房屋已于2015年9月25日经过五大主体即建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格。

法院判决：

某房地产公司应支付张某逾期交房违约金（从2月16日计算至8月10日）。

裁判要旨：

关于竣工验收标准问题张某与某房地产公司之间合同约定的房屋交付条件为“五大主体验收合格”，根据《建设工程质量管理条例》的规定，建设工程的验收由建设部门组织验收。因此双方之间的合同约定并不违反法律法规的强制性规定。由于某房地产公司提交的证据证明涉案房屋所在的楼座已经过五大主体验收合格，故涉案房屋已经达到交付条件。张某主张涉案房屋未经验收交付的理由不能成立。

5、购房者办理按揭贷款，却未如约向银行提供完整有效的申请资料，是否构成违约？

基本案情：

李某与某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》一份。《商品房买卖合同》约定：该商品房按建筑面积计算为80平方米，单价每平方1万元，总价款80元。李某的付款方式为签约时支付30万元，余款50万元申请按揭贷款。李某应向指定银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需的相关手续，逾期视为违约。签订《商品房买卖合同》当日，李某向房地产公司支付了30万元的购房款。李某应最迟在签订《商品房买卖合同》当日向银行提供完整有效的申请资料，办妥按揭贷款所需手续。但是李某并未如约向银行提供完整有效的申请资料，没有按时办妥按揭贷款所需手续。为了催促李某尽快履约，房地产公司向李某发送告知函，但李某仍置若罔闻。

法院判决：

李某应向房地产公司支付违约金。

裁判要旨：

若商品房买受人以买卖合同中关于办理按揭贷款手续的期限约定不明确为由而拒不办理按揭贷款手续;在办理按揭贷款的条件已经成就，经开发商催告后买受人仍不履行办妥按揭贷款手续的合同义务的，应承担相应的违约责任。

原告：杜海生因房产纠纷强争议院落案例 ，男，30岁，山西省平定县人，农民。原告：杜满生，男，27岁，山西省平定县人，农民。被告：杜喜生，男，35岁，山西省平定县人，农民。第三人：杜永生，男，45岁，山西省平定县人，农民。第三人：杜海鱼，女，21岁，山西省平定县人，农民。原告杜海生、杜满生因与被告杜喜生发生房产确权纠纷，向山西省平定县人民法院提起诉讼。原告杜海生、杜满生诉称：争议的平房三间、马棚一间，是第三人杜永生为全家人购买的，有宅基地使用证为凭。现被告杜喜生准备将此房据为己有。请求依法确认争议房屋的产权为全家人共有。被告杜喜生辩称：争议房屋是第三人杜永生买下后准备以原价转让给我的，故在宅基地使用证上写明户主是我。既然原告想争此房产，我可以不要，但须物归原主杜永生。第三人杜永生称：被告杜喜生所辩属实，因杜喜生身有残疾，故我买下此房后准备以原价转让给他一人所有，并不包括其他家庭成员。平定县人民法院经公开审理查明：本案当事人系同胞兄妹。他们的父亲于1977年去世后，第三人杜永生即成家另过，只留母亲杨三妮和被告杜喜生、原告杜海生和杜满生以及第三人杜海鱼在一起生活。1984年，杜永生以700元价款买下村里的平房三间、马棚一间。1986年，杜永生出面为此房产申领因房产纠纷强争议院落案例 了 “宅基地使用征”，证内填明户主是杜喜生，家庭成员为五口人。该村的宅基地清查登记表上记载，宅基地使用证上所填的五口人，是户主杜喜生和家庭成员杨三妮、杜海生、杜满生、杜海鱼。这五口人曾对此房产管理使用过一段时间。1987年杨三妮去世。1992年4月原告、被告之间因家务发生纠纷，杜永生在此时声称争议房产只转让给杜喜生一人所有，并将他保存的宅基地使用证上所填的“五口”人改为“一口”人。同年7月，杜喜生以1800元价款将争议房产出租给邻居卢维柱使用。杜海生、杜满生以房产是全家共有财产为由，提起确权诉讼。平定县人民法院认为：第三人杜永生以700元价款购得争议房产，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条的规定，是该房产的合法所有权人，依法享有对该房产占有、使用、收益和处分的权利。杜永生在自己申办的宅基地使用证上已经声明户主是杜喜生，家庭成员是杜喜生、杨三妮、杜海生、杜满生、杜海鱼五口人，这是杜永生对自己所有的财产行使处分权的行为，意思表示真实，实属自愿转让。宅基地使用证是合法有效的证件，应当予以保护。以杜喜生为户主的全家五口人，在杜永生申办了宅基地使用证后，已经对此房产进行管理使用，至此，杜永生对争议财产的所有权，已合法转让给以杜喜生为户主的五口人共有。在家庭发生纠纷后，杜永生对自愿转让产权的行为翻悔，私自涂改宅基地使用证上的记载事项，声称只转让给杜喜生一人所有。根据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第85条“财产所有权合法转移后，一方翻悔的，不予支持”的规定，对杜永生的翻悔行为，不予支持。据此，平定县人民法院于1994年7月18日判决：讼争之平房三间、马棚一间属杜喜生、杜满生、杜海生、杜海鱼及其母杨三妮五人共同所有。第一审宣判后，被告杜喜生、第三人杜水生不服，以杜喜生、杜永生之间是准备以原价转让房屋。至今房产证仍在杜永生手中，一审认定所有权已经合法转让与事实不符为由，向山西省阳泉市中级人民法院提出上诉。阳泉市中级人民法院在二审期间查明：上诉人杜永生仅在1986年口头答应过将争议房产以原买价出卖给上诉人杜喜生，但双方至今未交付房产和价款，也未办理房屋买卖契税及书面合同，房屋产权证明仍在杜永生手中，一审认定的五口人曾对此房产管理使用过一段时间，是指五口人在无房屋产权证明的情况下在此房中居住过一段时间这一事实。一审认定的杜喜生将此房以1800元价出租给邻居使用一节，事实是出租房屋是由杜喜生联系的，但承租人所交的房屋租金却是由杜永生收取的，且最后议定房屋出租价是900元。阳泉市中级人民法院认为：宅基地使用证是依照《中华人民共和国土地管理法》第三十八条的规定，对农村居民建筑住宅使用土地的合法状况予以确认的证件。只有持有宅基地使用证的人，才能在其合法使用的宅基范围内建房，因此，宅基地使用权人应当与房屋所有权人一致。房屋产权证书是确认房屋产权的合法证据，其他证件不能代替房屋产权证书确权的效力。被上诉人杜海生、杜满生以宅基地使用证上的记载内容要求确认房屋产权的归属，是不妥的。房屋所有权的转让，分无偿转让（即赠与）和有偿转让（即买卖）。依照最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第128条规定：“•••••••赠与房屋，如根据书面赠与合同办理了过户手续的，应当认定赠与关系成立因房产纠纷强争议院落案例 ；未办理过户手续，但赠与人根据书面赠与合同已将产权证书交与受赠人，受赠人根据赠与合同已占有、使用该房屋的，可以认定赠与有效，但应令其补办过户手续。”一审判决既然认定杜永生已将房产所有权转让、又没有查明受让人有给付对价的事实，就应当对本案适用赠与房屋的规定。但是，房屋产权证书至今仍在上诉人杜永生手中。上诉人杜喜生和被上诉人杜海生、杜满生等人虽在此房中居住过，却并不是根据赠与合同占有、使用该房屋。一审判决以宅基地使用证上的记载和杜喜生等曾在此房中居住过的事实，就认定杜永生已将房产所有权合法转让，于法不符。杜永生虽然口头上说过要将此房以原价转让给杜喜生，但从未交出过产权证书，也未收取过杜喜生给付的房价，更没有实际将房产交付给杜喜生使用，却收取了邻居卢维柱交纳的900元房租，这些事实都说明，争议房屋的产权既没有发生过无偿的转让，也没有发生过有偿的转让，一直控制在产权人杜永生手中。据此，阳泉市中组人民法院依照民法通则第七十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定，于1994年11月9日判决： 　一、撤销平定县人民法院（1994）平民初字第23号民事判决。二、双方所争之平房三间、马棚一间归杜永生所有。

按份共有房产分割纠纷案例因房产纠纷强争议院落案例 ，具体如下：

1、直接分割房屋形成房屋的区分所有。能够区分成彼此独立使用的房屋因房产纠纷强争议院落案例 ，按份共有人可对房屋按份额直接进行分割。如一栋三层楼的房屋，为三个所有人等份共有，就可以各分得一层房屋的所有权；

2、房屋作价补偿即房屋由按份共有人中的一人独有，其因房产纠纷强争议院落案例 他共有人的所有权份额折成价款，由独自取得所有权的人补偿；

3、直接分割房屋与房屋作价补偿相结合这主要包括两种情况：一是对房屋进行直接分割时，由于房屋结构的原因，各按份共有人无法按各自拥有的所有权份额比例分配，对部分所有权份额作价补偿。如甲、乙按3：2的比例拥有一栋两层楼的房屋，该房屋如分割成各占一层时，则乙占了甲的所有权份额，此时，就应作价由乙补偿甲的所有权份额。二是三个以上的人按份共有房屋时，房屋由两个以上的共有人补偿其他共有人所占份额的价款后，再按比例分割房屋。如甲、乙、丙、丁共有一栋房屋，房屋作价由甲、乙所有，甲、乙在补偿丙、丁应占部份的所有权份额后，再按比例分割房屋；

4、房屋变价分割房屋按份共有人都不愿取得房屋所有权时，可把房屋出售，卖得的价款由共有人按所有权份额进行分配。

《中华人民共和国民法典》

第一千一百五十三条

夫妻共同所有的财产，除有约定的外，遗产分割时，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。