拆迁房屋可占用田地吗

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在《物权法》出台之后，拆迁制度的合法性受到置疑。因为《物权法》明确宣布“私人的物权和其拆迁房屋可占用田地吗 他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯（第4条）”，所以只有政府出面为了公共利益实施征收，才能强制性剥夺不动产物权，除此之外，只能通过平等协商的方式取得物权。现行的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称《拆迁条例》)所规定的城市房屋拆迁，是不分公共利益和商业利益且由企业出面的“拆迁”，这种模式的合法性在《物权法》生效后受到挑战。目前，立法机关正在修改《土地管理法》和《城市房地产管理法》，并制定《中华人民共和国征收和征用法》，其中的一个核心问题便是，城市房屋拆迁制度去留和改造问题。

一、拆迁制度是否还有存在余地

现行的拆迁政策大致可以分为因商业利益拆迁、公共利益拆迁和混合两种利益的拆迁三种类型，而现实中的拆迁对此并不加区分，且拆迁行为是一种不伦不类的行政行为，其本身的合法性就存在问题。

按照《拆迁条例》（1991年旧条例，2001年新条例），拆迁是由房屋拆迁管理部门即县级以上人民政府土地行政主管部门许可的结果，拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位（开发商或建设单位），而拆迁工作往往委托拆迁实施机构（拆迁办）来完成。拆迁主要流程是：第一，拆迁者需取得房屋拆迁许可证（第6条）；第二，拆迁人与被拆迁人“应当”订立拆迁协议（第13条）；第三，拆迁人须对被拆迁人给予补偿（第22条）；第四，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁（第17条）。

国家对个人财产的征收和征用是世界各国的惯例，其法理基础便是公共利益高于个人利益，在个人利益和公共利益发生冲突时，个人应当牺牲个人利益。由于征收和征用是对个人财产的限制和剥夺，因此，应当设置严格的条件。这个条件便是：征收必须是为了公共利益的需要，且应当给予被征收人以合理的补偿。拆迁房屋可占用田地吗 我国的拆迁制度类似于征收，但又不同于征收，拆迁房屋可占用田地吗 我国现行的拆迁制度具有以下特征：

（1）拆迁行为缺乏明确定位，不管是为了公共利益还是商业目的，凡城市建设涉及诸如旧城改造等需要拆除房屋的都采用拆迁方式。因此，现实中，有些拆迁明显是为了公共利益（比如修路、架桥、修建街心公园等），有些具有明显的商业目的（如建设商业区等），更多的是混合两种目的（多表现于综合开发项目）。

（2）拆迁的对象限于房屋而不包括土地（使用权）。《拆迁条例》第2条明确将拆迁限定在城市规划区内国有土地上实施的“房屋拆迁”，因而拆迁补偿不包括土地使用权。

（3）拆迁相当于“征收”。拆迁行为是消灭物权的行为，即要求被拆迁人放弃对房屋的所有权，而给予相应的经济补偿或实物补偿（房屋置换）。因此，在某种意义上，拆迁实质上就是征收，只是它不是由政府直接出面实施的，也不限于公共利益。

（4）拆迁行为是政府直接参与下的“民事行为”。按照《拆迁条例》，拆迁法律关系的当事人是拆迁人和被拆迁人；拆迁人是取得房屋拆迁许可证的单位；被拆迁人是被拆迁房屋的所有人，二者之间发生直接的拆迁补偿关系，而政府只是拆迁的管理机构。但是，在拆迁制度中存在一些特殊安排，使政府并非超脱于拆迁关系之外。第一，拆迁必须经过政府许可。拆迁人需取得房屋拆迁许可证，没有许可不能拆迁，而有了许可证，一切拆迁行为就合法化（就会得到政府的支持）；第二，拆迁行为往往是由拆迁办——具有拆迁资格的事业单位完成的。实际上，拆迁办直属于拆迁主管机构，行使着某些政府权力。第三，拆迁补偿安置由拆迁人和被拆迁人之间协商，一旦达不成协议就由主管部门行政裁决。而经过裁决，原来属于民事范畴的拆迁行为就具有行政执行力，被拆迁人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。因此，政府始终在拆迁中扮演着积极的角色。从形式看，拆迁的基础是平等主体之间的民事行为，但事实上具有明显的政府行为痕迹，或者说拆迁本身就缺乏明确的定位，是性质不清、界限不明的行为。

显然，在《物权法》出台之后拆迁制度的合法性将会受到挑战。《物权法》的基本精神是，它宣布了一条诫律：个人财产既不受他人的不法侵害，也不受政府的不法侵害。《物权法》秉承《宪法》的精神，其第42条将“单位、个人的房屋及其他不动产”纳入到征收的范畴，而征收限于公共利益且需要由政府出面。因此，那些非用于公共利益目的，而强制要求他人放弃物权的行为就属于侵害物权的行为，而且也不可能由商业企业（包括国有企业）出面实施类似于征收的行为。将房屋征收限定在以公共利益为前提并以给予补偿为条件，旨在限制政府权力，防止政府滥用征收和征用权力。因此，在这样的背景下，现行的拆迁制度因不符合《物权法》的精神就面临制度性的调整，那些为了实现公共利益的拆迁，可以由政府出面，按照征收来实施；而那些非用于公共利益的拆迁再由政府出面强制拆迁就可能面临行为的合法性难题。

综上所述，《物权法》第42条明确地将房屋纳入征收范畴，这为任何拆除私有房屋设立一道门槛，除非是为了公共利益，政府自身不能而且任何人也不能借助政府之力为了建设用地而强制拆除他人房屋（即使给予补偿）。这样，在现实中就要求区分两类“拆迁”，一类是为了公共利益可以纳入征收范畴的拆迁（今后不再用拆迁而用征收这个词）；一类是为了商业目的或私利目的的“拆迁”，这完全是平等主体之间的合同行为。

二、房屋征收还是土地征收

《物权法》所规定的房屋征收必然导致土地使用权被收回，甚至房屋征收不是目的，真正的目的是土地征收。因为，城市房屋拆迁，本质上是通过消灭房屋而获取土地，拆迁只是取得建设用地的方式。目前拆迁制度的另一个缺陷是拆迁补偿只涉及房屋，而不涉及土地或者仅象征性地给予一定的补偿。但是，众所周知，拆迁的主要目的是获得土地，对土地进行再次开发，而不是为了拆除房屋或占有使用房屋，即拆房只是取地的手段。

现行的拆迁制度只涉及房屋不涉及土地的重要理由是土地是国家的，房屋所有权人并不拥有土地或仅仅拥有土地使用权。但问题在于，拆迁人不是政府或国家，而是开发商，开发商就没有理由说房屋所有权人仅拥有土地使用权就可以收回土地使用权。即使是由政府或国家出面拆迁，《城市房地产管理法》第22条也明确规定，只有为了公共利益才允许国家提前收回出让土地使用权。对于划拨土地使用权，《国有城镇土地使用权出让和转让暂行条例》(以下简称《暂行条例》)第40条则允许地方政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求无偿收回。也就是说，政府只可以收回划拨土地使用权，而不能为了城市建设而随意收回出让土地使用权。

另外，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”该条规定的建设用地使用权包括出让和划拨两类土地使用权，出让土地使用权有期限，而划拨土地使用权无期限，也就不存在期间届满问题。既然出让土地使用权可以自动续期，是为了保障公民居住的稳定性，那么我们也有理由相信划拨土地使用权也不应当随便地被消灭或收回。因此，在《物权法》出台之后，《暂行条例》第40条规定的合法性就成为疑问了。笔者认为，住宅用途的出让土地使用权自动续期，意味着我国今后可以全面地实现住宅用地随房而存在的制度，而在房屋自然灭失之前，均不应当被随意收回。

如果上述判断是成立的，那么，住宅建设用地使用权就不能随意地适用收回制度。实质上，住宅房屋的征收应当连同土地使用权一体考虑。也就是说，基于公共利益征收私人房屋时，应当参照或适用征收，给予土地使用权以补偿。《物权法》第121条明确地将建设用地使用权纳入到征收补偿的范畴。这是一个巨大的转变。笔者认为，补偿金额应当为剩余期限的土地收益金或房屋使用寿命期限内的土地收益金。

三、公共利益：难以绕过的门槛

拆迁政策需要改造。理想方案是真正的公益目的的拆迁，采取征收方式；非公益目的的拆迁，继续沿用现行的拆迁制度，但必须对拆迁规则做进一步调整，将其完全变成拆迁人和被拆迁人协商解决的民事安排（一旦发生纠纷直接进入民事诉讼），而不再走行政裁决和强制拆迁途径。也就是在拆迁中，政府应当是中立的，而不是直接参与到拆迁中。另外一种替代的方案是，继续保留拆迁制度，但由政府出面统一收购土地使用权和实施房屋拆迁。现在实行的城市土地储备制度实际上就是采取这样的做法。这实际上等于将现行的拆迁政策改造成接近征收，并在补偿安置和程序上进行完善。当然，这种方案仍然面临是否所有的城市用地都是公共利益范畴的问题，因而由政府出面的“拆迁”仍然面临合法性的考验。

《物权法》给现行土地征收和拆迁制度制造了“障碍”，而这一障碍核心是“公共利益”的界定。《物权法》的一个主导思想是，合法的物权（产权）受法律保护，只有基于公共利益这一法定理由，才能强制性地要求个人、私主体放弃物权。在《物权法》制定过程中，曾经努力在《物权法》中确定公共利益的范围，但终因太复杂，难以达成一致意见，而留给征收征用法或其他法律解决。

公共利益何以在我国难以界定？主要是因为我们的观念还停留在传统计划经济时代，认为凡公有制，都是为公共利益的，凡是国家的，也都是姓“公”。而在市场经济体制下，这两种判断都是错的。市场经济体制下，两种公有制下的财产中，许多财产可以设置私人物权，合法地实现个人利益。那种单凭物权归属、主体性质来判断物之用途是否为公共利益，已经是过时的概念了。因此，我们需要按照市场经济的观念，建立新的公共利益概念，以调整基本的财产利用秩序，而这种观念还没有形成。

实质上，在建立可流转的土地使用权制度中，我们已经对公共利益作出了界定。国务院1990年《暂行条例》所创设的划拨土地使用权本质上即是用于公共利益的，只是在现实中存在着大量的历史遗留的用于经营或商业用途的划拨土地使用权，不宜在该条例中加以明确。1994年的《城市房地产管理法》第23条明确了新设划拨土地使用权的用途，即：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。这些用途即是现行法对公共利益的界定。

只是我们没有将这样的界定贯彻到征收和拆迁之中，并且人为地扩大和模糊了征收、拆迁的范围。关于公共利益，现行操作规则基本上是依据主体来判断公共利益的，只要是政府批准，那么就等于公共利益。似乎政府总是代表着公众或公共利益。也就是说按照主体决定公共利益，而不是按照土地用途或目的。

总之，基于上述分析，现行的拆迁制度在《物权法》实施之后面临去留和改造难题。而其中一个关键是如何界定公共利益，其难点在于既要给政府实施旧城改造、建设城市的空间，同时又要保护既有房地产权人的利益。可能的出路在于实施双轨城市扩建制度，既要给政府以公共利益为目的征收房屋、收回土地的权力，也要给有能力的开发商协商取得土地使用权和房屋所有权，进行商业开发保留途径。商业目的“拆迁”用地具有继续沿用现行拆迁制度的可能性，但是必须对拆迁规则做进一步调整，政府必须退位，将其完全变成拆迁人和被拆迁人协商解决的民事安排，而不再走行政裁决和强制拆迁途径。

其实也是在国家经济快速发展拆迁房屋可占用田地吗 的时代背景之下现如今的 征地 工作才显得有些频繁拆迁房屋可占用田地吗 ，可实际上拆迁房屋可占用田地吗 ，很多民众在得知市政工程要征收自家土地的这种消息以后，仍然没有比较全面的去了解一下国家征地的真正的含义。政府要 拆迁 民众的房屋本意是要征用该房屋占用的土地的，可有些民众居然会担心在我国房屋拆迁会补偿土地吗? 一、在我国房屋拆迁会补偿土地吗? 房屋拆迁补偿 项目包括拆迁房屋可占用田地吗 ： 1、土地补偿费 土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 2、土地征收的安置补助费 按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 3、青苗补偿标准 对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。 4、其他附着物的补偿标准 征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼塘、养殖场、坟墓、厕所、猪圈等的补偿，参照有关标准，付给迁移费或补偿费。用地单位占用耕地建房或者从事其它非农业建设时，应当按照《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》的规定，缴纳耕地占用税。 二、农村 征地补偿标准 要求 1、各项 征地补偿费 用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的 征地补偿 安置方案规定。 2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。 3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。 尽管说我们修建的房屋所占用的土地是属于国有土地，包括在农村集体性质的土地，但是政府拆迁房屋不仅是要补偿该房屋的价格，是包括我们所使用的土地的，土地补偿费每个地方都有着不同的计算标准，其实，房屋拆迁会补偿土地吗的这个问题，是征地最基本的常识性的知识了。

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为了保障拆迁户拆迁房屋可占用田地吗 的利益，法律对拆迁补偿做了哪些规定？

无论是拆迁，还是征收，老百姓最关心的都是，自己到底能得到什么？虽说国家对每个地方的拆迁补偿款没有统一的标准，但却有着大的指导方针拆迁房屋可占用田地吗 ：不得降低原有生活质量，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，先补偿后搬迁等。

一、被征收房屋价值的补偿怎么确定？

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《征补条例》）第十七条：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿拆迁房屋可占用田地吗 ；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”

《征补条例》第十九条：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房屋征收评估办法由国务院住房城乡建设主管部门制定，制定过程中，应当向社会公开征求意见。”

按照保证房屋被征收群众居住条件有改善、生活水平不降低的原则，条例规定，对被征收人的补偿包括：被征收房屋价值的补偿，因征收房屋造成的搬迁与临时安置的补偿，停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，市场价格包含了土地使用权的价值，不低于市场价格就可以保证被征收人所得补偿在市场上能买到区位、面积、用途、结构相当的房屋。

二、哪些因素影响拆迁补偿？

《征补条例》第十五条：“房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。”

《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称《评估办法》）第十四条：“被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。”

从上述法规中可以看出房屋价值的影响因素有“房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等”，北京英淇律师事务所为您解读影响房屋价值的因素。

1、房屋结构影响拆迁补偿

在房屋拆迁补偿对于房屋结构的不同导致房屋拆迁补偿也不一样。房屋有木质结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构等类型。一般情况下，钢结构的价值＞钢筋混凝土结构的价值＞砖混结构的价值＞木质结构的价值。

2、房屋成新程度影响拆迁补偿

房屋的成新程度也影响补偿。房屋使用时间的长短对房屋补偿价格影响也是明显的。一般而言，房龄越高，价值越低，但一些有悠久历史和特定意义的房屋，不能按照上面的房龄因素来评估，否则会低估被征收人房屋的价值。对于这种房屋，其价值往往要高于新房。

3、房屋用途影响拆迁补偿

在房屋拆迁补偿对于房屋用途的不同补偿也不相同，有的房屋是自己居住，也有的房屋是做经营使用，还有的用作厂房，仓库使用。一般情况下价值的递进状态为商业性用房的价值＞住宅用房的价值＞工业用房的价值。

4、房屋区位不同影响拆迁补偿

在一个城市里，房屋的面积、用途、结构确定的情况下，房屋的价值更多取决于房屋在这个城市的区位，也就是老百姓所说的繁华程度，同样的房屋在好地段还是不在好地段，房屋的价值差距是十分大的。比如靠近学区房、离医院远近地段的价值就很高，还有北京二环附近的房屋和六环附近的房屋拆迁补偿价格，显然不可同日而语。

三、拆迁补偿怎选？

《评估办法》第二十一条：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”

货币补偿，是指征收人以市场评估价为标准，对被征收房屋的所有权人以货币形式进行补偿的方式。房屋产权调换，是指房屋征收部门提供房屋与被征收房屋进行调换，计算价格后，结清差价。

所以，当您面临征收时，您所享有的权利就是：既可以选择货币补偿，也可以选择产权置换。

四、先补偿后搬迁

《评估办法》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。禁止建设单位参与搬迁活动。”

在同意拆迁时，被拆迁人一定要明白先补偿，后拆迁的顺序，避免拆迁过后有所损失。如果遇到了选拆迁后补偿的情况，要知道保护自己的合法权益，拒绝这种拆迁形式。

如遭遇“逼迁”，首先，切记不要与其发生正面冲突，保存相关证据并拨打报警电话，保存相关证据，委托专业拆迁律师会启动相应的程序，通过法律途径维权才是正确的途径。

五、不得降低被拆迁人的生活水平

《土地管理法》四十七条第六款规定:“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是，土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍”。

《土地管理法》四十七条第七款规定:“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”

从上述立法用意来看，征迁不得降低被征迁人的生活水平。拆迁法律中并没有作出具体的征地拆迁补偿标准，在国有土地上房屋征收补偿中，主要需要三项补偿事项，分别为被征收房屋价值补偿、因征收房屋造成的搬迁、临时安置补偿和因征收房屋造成的停产停业损失补偿。