业主对物业服务不满意，可以拒交物业费吗？

北京某物业公司于2008年5月与北京某置业公司签订《物业服务合同》，合同约定由物业公司负责对位于北京市某区某高档住宅小区的居民按照《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》的标准提供物业管理服务，辖区居民向物业公司交纳物业费。

合同签订后，该物业公司依约对该小区进行日常物业服务管理，小区绝大数居民均向物业交纳了物业费。其中一户业主称与物业公司没有签订过物业合同，物业服务不到位，也从来没有物业人员向其催交过物业费，因此拒绝缴纳物业费。

●2021年12月，北京市元甲律所接受该物业公司的委托成为其法律顾问，处理该公司业主欠费问题并对公司日常管理中遇到的问题进行法律解答。这一次的纠纷，物业公司又找到了元甲物业团队寻求帮助，希望能够妥善处理。元甲律师了解到小区情况后，和物业公司签订了委托合同随即开展了一系列的工作。

经元甲律师了解，置业公司（甲方）与物业公司（乙方）签订《物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方为其开发的该区 C 区住宅项目提供物业服务，第一条物业项目基本情况：规定了物业的服务范围；第三条业主入住后的18条服务细则 ：详细规定了物业的服务义务，内容清晰明确；第四条规定了物业服务期限，合同期满后，未出现“合同的解除和中止”情形的，合同按整年度进行延续，直至新物业服务企业接管为止；第六条规定了收取费用金额标准且详细明确。合同文本内容无任何瑕疵。

该业主入住时，物业公司已受甲方公司的委托为该业主所在小区提供物业服务。但该业主交纳物业费的情况为2012年8月之前按照每年正常标准交纳了物业费，之后再未交物业费，理由是：与物业公司未签订合同；物业服务不到位，包括封闭小区南出口，车辆进出均走一个口，入口从双车道变成单车道，存在危险；未经业主同意将中水改成自来水；地下室出租做饭充电，存在严重的安全隐患；开发票不规范等。

庭审纪实

基于矛盾无法调和，元甲律师遂将案件起诉至法院，庭审中，根据对该案件前期的调查取证进行了有力的质证及代理意见：

第一，出入口调整是小区的规划，未影响正常行驶；地下室是一个值班室，没有出租；中水是与开发商约定的，与本案无关；业主反映的问题，目前都不存在。

第二，业主称长期不在这边住，物业没有催，也没见过催缴通知。出庭律师就此问题提交了欠费明细，并举证自2014年开始至今，已对该业主催缴物业费，并上门催缴，家中无人，贴条告知，均未果， 拒缴物业费的事实证据。电话催缴具体时间记录明细一并提交给法院。

第三，上述事实，有《物业服务合同》、照片、视频光盘、欠费明细及通话记录、当事人陈述等一系列佐证。

最终法官经核实，采纳了出庭律师的代理意见，判决业主全额补缴物业费。

律师小结

物业服务既涉及业主个人切身利益，又关乎小区整体公共利益。业主与物业公司之间的关系既是被服务与服务的关系，又是相互依存的关系，物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取业主的支持和配合；同时业主应当认识到物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、动态性的过程性服务，基于物业服务的特性，物业服务存在瑕疵在所难免，在对物业服务质量进行评价时不宜仅依据短时间内个别的、局部的问题认定，而应对小区整体的服务情况和持续状态进行多方位全面的考量。

业主以拒绝交纳物业费的方法督促物业公司提高物业服务质量的做法并不可取，及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件，且小区环境秩序的维护需要全体业主的共同努力，需要全体业主自觉遵守各种规章制度，有赖于业主整体素质的提高。当小区业主发现物业服务企业在服务过程中的问题时，应当通过正当渠道提出合理化建议，物业服务企业亦应就存在的问题通过业主协商沟通等方式予以改正，不断提高物业服务标准，才能共建和谐家园。

案例来源：北京市元甲律师事务所，以上为元甲律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人物的名字均使用化名。