业主因家中管道常堵塞拒不交物业费，理由成立吗？

城镇老旧小区作为城市的最基本生活单元，也是城市最脆弱的地区，面广量大，情况复杂，其更新改造工作任务十分繁重。尤其2020年初，突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情严重威胁了人们的生命，给城镇老旧小区的更新改造和安全健康再次敲响警钟。如何树立以人为本与生命至上的价值观，回归居住环境的初衷和生活质量的保障，建设一个真正生态、健康、安全和美好的城市，值得我们深刻反思。
前几日，北京市元甲律所物业部律师接待了一位北京市某小区物业经理的咨询，是关于老旧小区改造、管道老化等原始建筑设计出现的历史问题，由于这些问题，业主对物业公司产生了负面情绪。
 
物业公司经理在中国裁判文书网看到了相关的判例，认为元甲律所关于物业合同纠纷的案子很有经验，遂来到律所进行了咨询，希望元甲律师能够出面处理矛盾纠纷。
 
元甲物业部律师在进行咨询的过程中了解到，该物业公司受相关单位委托与招标，对某老旧小区进行物业管理服务，由于处于低楼层的户主经常发生主管道堵塞等问题，业主认为是物业公司的责任，投诉不断，甚至出现了不缴纳物业费的情形，这让物业公司甚是头疼。
 
但实际上物业公司已经对主管道进行了定期的疏通和维护，业主遇到问题，也会及时解决，由于此楼宇是开发商建设初期对主管道的设计上的问题，才导致今日问题不断，物业公司一直在职能范围内尽最大的能力去帮助每一位业主解决问题，但仍然是化解不了矛盾。
 
于是元甲律师来到该小区，和业主进行了面对面的沟通，拿着类似案件的判决给户主进行了讲解。
 
关于主管道等类似情况，元甲律师先给小区的业主进行普法，重点讲解了关于物业服务管理包含的内容。
关于物业的服务
物业管理包含的内容：
1．物业共用部位的维修、养护和管理；
2．物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3．物业管理区域内的巡视、检查；
4．物业管理区域内装饰装修管理；
5．供水、供电、供气、电信等单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时进行必要的协调和管理。
清洁方面的内容：
1．物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
2．公共绿化、水景、建筑物的养护和管理。
对于户主反馈自己家被主管道淹的情况，元甲律师和业主也耐心地进行了讲解：
 
第一，如果物业公司未尽到管理义务，没有定期疏通，户主有相关的证据，证明是物业公司责任，可以根据财产损失联系物业协商进行赔偿。如果是某些业主私自改动管道导致其他业主受到损失，该行为属于个人行为，则该侵权行为后果应由私自改动管道的业主承担与物业公司无关。
 
第二，如果是业主行为不当，乱扔垃圾等不良使用行为，导致管道堵塞影响到其他业主不能使用，应由侵权业主直接承担财物损坏责任。
 
第三，如涉及财产损失，有明确的侵权方，该侵权行为与物业服务合同不属于同一法律关系，应另行诉讼解决。此时业主应及时协助查明原因，并不能因为侵权方的行为而不缴纳物业费。
我们同时也告知了物业公司对于小区设施及主管道等方面的维护应尽的义务，也要对侵权行为协助查明原因，并列举了相关法条。
如我国《民法典》第九百四十二条规定：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人员应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
 
又如《民法典》第二百八十六条之相关规定：业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，请求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。
 
经过元甲律师的耐心讲解，此时业主也明白了，物业服务范围是有限的，需要彼此协助，彼此谅解，才能共筑文明社区。
案例来源：北京市元甲律师事务所，以上为元甲律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人物的名字均使用化名。