郑州市城中村改造安置房政策

城中村改造指郑州市城中村改造安置房政策 的是农村村落在城市化的过程中，由于大部分的耕地被征用了，原来村民的身份转变成了居民。城中村不仅是一种建筑房屋的形态，也是一种社会中的存在形态。那么城中村改造政策有哪些？城中村改造都有什么优惠政策？

城中村改造 指的是农村村落在 城市化 的过程中，由于大部分的耕地被征用了，原来村民的身份转变成了居民。城中村不仅是一种建筑 房屋 的形态，也是一种社会中的存在形态。那么城中村改造政策有哪些？城中村改造都有什么优惠政策？

城中村改造政策有哪些？

1、 土地出让金 除上缴省里的3%和提取净收益的10%廉租住房建设基金外，市财政在10个工作日内全额返还项目所在地的区政府，用于被拆迁村民的补偿安置。

2、建设过程中涉及的人防工程易地建设费参照 经济适用房 的政策， 城市基础设施 配套 费、文物钻探费、考古发掘费、房屋初次交易费、房屋土地权属初次登记费等其他各类事业性收费按标准的30%缴纳郑州市城中村改造安置房政策 ；新型墙体材料专项基金、散装 水泥 专项基金等各类政府性基金按规定缴纳。

3、商品房建设中涉及的供水、供电、供气、供暖、电信、广电等综合管网的开口费、初装费等非维护性和非使用性经营服务收费，且属于市级权限范围内设定的，按标准的30%缴纳；市、区政府有关部门管辖单位收取的其他经营服务性费用，原则上按标准的50%缴纳。

城中村改造有什么优惠政策？

1、个人补偿费免征所得税，只要是按照城市发展规划，在 旧城改造 过程中，单位和个人因土地被征用而取得的不动产 拆迁补偿费 ，均不征收营业税，个人取得的补偿费，属于补偿性质的收入。

2、 买安置房 超过补偿部分仍要交契税。根据相关规定，土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新确定土地、房屋权属，用于和被征用、占用的土地、房屋相同用途的，其 成交价 格或评估价格相当于补偿费部分， 免征契税 ，超过补偿费的部分，仍征收契税。

3、企业 搬迁 按规定标准从政府取得的补偿收入，其中，应该企业通过 招标 、拍卖、 挂牌 等市场形式取得的土地转让收入减去。

以上就是“城中村改造政策有哪些？城中村改造有什么优惠政策”的全部内容，国家出台了城中村改造政策，其政策大致就是国家出一部分钱，自己出一部分钱建设新的房屋，这样既满足了国家的需求也满足了人们的需求。

【核心提示】

2007年6月12日，酝酿已久的 《进一步规范城中村改造的若干规定》（郑政文〔2007〕103号）（以下简称103号文），终于在郑州房地产界的翘首企盼中出台了，其中首次制定了城中村改造的安置开发比，首次将“招、拍、挂”拿地机制引入城中村改造中来，全面叫停“小产权房”建设，明确了新的拆迁安置、赔付标准，更是创造性地将城中村改造和廉租房建设联系在一起，一系列极具操作性和可行性的政策颇有新意，被称为“解决了拿地、拆迁、赔偿等难题”的多赢模式。城中村改造是一道难题。新规的出台无疑为破解这道难题提供了一条“求解之路”。

求解一

安置开发比明确为1∶2

【103号文第5条规定郑州市城中村改造安置房政策 ：城中村改造的安置开发比为1∶2。安置开发比是指安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比。】

以往的城中村改造，往往是一家开发商对一个村庄进行整体改造，开发过程中并不清楚所用来开发的配套商品房实际应为多少，新政策以安置房确定配套商品房大小的做法尚属首次提及。

河南财经学院工程管理系教授刘社认为，根据现有的拆迁总面积来确定安置面积，通过安置面积的大小可以计算出相应配套商品房的大小，城中村改造限定安置开发比是103号文中最具新意的革新，这表明了开发商拿到城中村改造权后不能像以前那样可以随意进行开发了，使城中村改造更加规范和有序了。

103号文中还规定，安置开发比以外的土地将会被纳入市人民政府统一收购储备，进入土地市场销售。刘社认为，城中村改造盘活了市区存量土地，将使一些开发商获得更多在市区拿地的机会。

河南省社会科学院副院长刘道兴告诉记者，城中村改造限定了安置开发比例，这说明了政府在城中村改造中的干预力度加大了，这是因为郑州市区的土地越来越稀缺，土地价值也随之逐年走高，政府盘活了更多的存量土地，获得更多的土地收益，对开发商和政府而言是一件“双赢”的事。

求解二 户型遵循“90、70新政”

【103号文第13条、15条规定郑州市城中村改造安置房政策 ：市规划部门应会同相关部门依据城市总体规划、土地利用总体规划和分区规划编制城中村改造总体规划，作为指导全市城中村改造的依据。总体规划的主要内容包括城中村改造开发模式、建设用地布局、各项建设的总体安排和分期实施改造的建议。】

将城中村改造总体规划和城市发展规划相统一，城中村改造总体规划按照城市总体规划来制定，将会对全市城中村改造起到统筹和布局的作用。

自去年6月1日“国六条”颁布以来，新开发商品房必须遵循90平方米以内中小户型占70%的政策，但这一政策并未在城中村改造中严格执行，原因就是没有相应的政策加以限制。

103号文第16条明确规定：城中村改造的配套开发商品房，应严格按照《国务院办公厅转发建设部关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发〔2006〕37号）套型面积控制比例的规定执行。

刘社认为，103号文中明确了城中村改造的配套商品房同样要依据国家宏观调控政策行事，维护了国家政策的严肃性。

求解三 优先进行安置房建设

【103号文第36条明确规定：城中村改造应优先进行安置房的建设，自行改造的村（组），安置房及基础设施的建设不得晚于第二期建设计划，第一期建设的商品房销售款应优先用于安置房的建设。房地产开发企业参与改造的，原则上应将安置房及基础设施的建设安排在第一期建设计划内；确需对安置房分期建设的，应该在前两期建设计划内全部建成，第一期建设的安置房不得少于安置房总面积的60%，其商品房销售款及按揭抵押款应优先用于第二期安置房的建设。】

依照以往城中村改造的经验，开发商往往会先进行商品房的建设，以便于尽快回笼资金，最大限度地降低改造风险，而103号文的出台，对开发商进行城中村改造提出了更高的要求，使村民的利益得到了进一步的保障。

刘道兴认为，这一条是政府对开发商下达的死任务，制度的可操作性很强，切实保证了村民的利益，使村民能尽快住进新的家园得到了保障，同时，令开发商更明确了建造安置房和商品房两者的关系，对开发商整体实力的要求增高了。

求解四 “拆迁、补偿、安置”三层是红线

【103号文第28条规定：原村民合法宅基地上住宅的拆迁补偿、安置以建筑面积为依据。被拆迁人选择货币补偿的，补偿金额根据被拆迁房屋的面积、区位、用途等因素确定。原则上三层以下（含三层）的合法建筑，按市场评估价给予补偿。被拆迁人选择产权调换的，原则上以三层以下（含三层）的合法建筑，按拆一平方米还一平方米的标准给予安置。】

2004年4月制定的《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）》中规定，城中村农民住宅拆迁补偿、安置以基准建筑面积（每户228平方米）为依据。与此不同的是，103号文采取了更为灵活和科学的方式，既保障了村民的合法权利又明确了哪些被拆迁房屋才具有合法的地位。

刘社认为，根据不同城中村的区位及村民房屋的实际面积和用途来确定赔付标准，较原来全市统一的基准建筑面积的赔付标准，这种新的拆迁安置、补偿制度更为科学。同时，从字面上看，三层以下（含三层）才被认定为合法建筑，而三层以上是否就可以认定为非法建筑不予补偿呢？三层以上的房子该怎么对待，103号文并没有具体的约定。

求解五

“小产权房”将被全面叫停

【103号文第22条规定：凡未转化国有的城中村土地，有关部门不得为其办理规划、建设手续，并不得转让、出租、抵押；未经批准私自进行开发改造的，按违法用地查处。】

在集体土地上开发的“小产权房”已经在郑州市场上活跃很多年了，但一直没有明确的政策加以限制，随着建设部对“小产权房”有了明确的界定后，上到中央，下到地方都在紧锣密鼓地制定解决“小产权房”问题，103号文的及时出台，做出了相应的限定。刘道兴认为，财产的合法性应该有一个历史的过程，否则将会引起社会的混乱。

求解六

首次引入“招、拍、挂”机制

【103号文第21条规定：安置房和规定安置开发比以内的配套开发商品房用地按照有关规定采取招标、拍卖、挂牌方式出让。规定安置开发比以外的土地，纳入市人民政府统一收购储备，收益由市、区两级人民政府分成，比例由市人民政府另行规定。】

近年来，由于城中村土地仍然采取协议出让的形式，弊端非常明显，103号文创造性地将“招、拍、挂”机制引入城中村改造中来，使得城中村改造更加阳光，更加透明了。刘道兴认为，政府建立了一种市场经济下的阳光操作机制，对城中村改造依据“公平、公正、公开”的原则，进一步防止腐败和暗箱操作。

求解七

城中村改造联姻廉租房

【103号文第41条明确规定：规定安置开发比以内的配套开发商品房所需用土地的土地使用权出让金，除国家、省规定应上缴财政的部分外，另提取5%廉租住房建设基金。】

刘道兴认为，城中村改造和廉租房建设这两个看似不相关的事情，却因为103号文的出台而联姻了，制度创新最大的受益者是那些迫切需要住房的中低收入市民，虽然这仅仅是一种新鲜的尝试，力度还不够明显，但至少我们可以看出政府为保障中低收入阶层的良苦用心。

一、2008年2月20日建设部发布郑州市城中村改造安置房政策 了《建设部关于加强城中村整治改造工作的指导意见》（建规[2008]15号），对各地方的建设、规划、建委、房地管理等部门加强城中村整治、改造中的规划建设等工作提出具体指导意见。

该意见要求要从本地实际出发，根据城市发展的情况、财力、城中村具体状况和原村民的意愿，开展城中村整治、改造工作，改善城中村人居环境质量，提高城中村土地的集约利用水平，保护原村民合法利益，解决外来务工人员的居住需求。

二、全国各省市关于城中村改造方面，都有自己的地方性法规，特别是在具体的操作过程中，一般是“一村一议”的模式。主要有以下几种模式郑州市城中村改造安置房政策 ：

1、政府主导方式，其主要特点郑州市城中村改造安置房政策 ：

a.对村民的土地和物业实行一次性买断，关系较为单纯，操作简单易行郑州市城中村改造安置房政策 ；

b.政府需支付高昂的赎买资金和安置成本郑州市城中村改造安置房政策 ；

c.由于容易发生补偿方面的争议，政府需付出较大成本以及对异地安置的村民未来生计难有妥善解决之策，因此，这种模式通常难于获得村民的认同，政府大多是在万不得已的情况下才采用这一模式。

2、集体经济主导的企业化方式

指在完善股权设置和股份分配的基础上，由村集体统一改造，村民以其“宅基地”及住房（合法补偿面积部分）作价入股，在自行妥善安置村民的基础上，由集体经济组织牵头逐步对城中村进行重新的统一规划建设。

3、半市场化的社区型改造方式

指以村集体企业为改造单位自行组织改造，一般利用村的空地作为周转启动地块，建设公寓式新村，迁入一部分村民（主要以建安成本价分配）；然后，对迁出后腾空的部分旧村实施拆迁、补偿，并依据修建性详规进行公寓式住宅复建，建好后再用于安置旧村内其它区域的村民；如此循环，逐步对整个旧村进行滚动式开发，迁出一片，建设一片，安置一片，直到旧村置换改造完毕。

4、市场化的房地产开发方式

指利用村里剩余空地较多的优势，以土地资本为杠杆，将空地转为商住性质用地，并与宅基地一起进行联片统一开发。在对旧村物业逐步拆迁补偿的基础上，建设公寓式新村；在开发建设完成后，将一部分住宅物业按一定比例分配给村民（按成本价购买），而另一部分物业则全部对外销售，以回收投资；回笼的资金一部分用于支付旧村拆迁补偿，一部分用于支付新村建设成本，剩余部分则作为投资者的必要利润。

三、全国推广的郑州市城中村改造经验

2009年3月，由国家住房和城乡建设部牵头在郑州市举行全国城中村改造经验交流大会。被誉为城中村改造的“郑州模式”。作为专题进行介绍。

1、立法成果

2003年郑州市人民政府关于印发《郑州市城中村改造规定(试行)》的通知，该规定对城中村转制、规划管理、土地管理、建设和拆迁安置等关键问题进行了规定。另外，该规定第二十九条规定：城中村改造坚持统一建设、成片改造的原则，规划容积率不得高于本市城市住宅区最高容积率，用地规模不得低于市人民政府批准的最小用地规模。

2004年4月5日，城中村改造的配套文件《郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法(试行)》开始实施，对城中村改造的总体和详细性规划的编制和审批、土地权属划分管理、拆迁管理及安置等做出详细规定。

2007年，郑州市政府公布了《郑州市人民政府关于印发进一步规范城中村改造的若干规定的通知》。该通知以规划管理、土地管理、建设和拆迁安置、优惠政策、城中村改造的审批程序为主要内容，其中：

第五条明确了城中村改造的安置开发比（安置房的建筑面积与配套开发商品房的建筑面积之比）为1：2；

第七条确定了城中村改造的基本方针为：坚持政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、因地制宜、一村一案，条件成熟一个，审批改造一个；以旧村改造带动配套房地产开发，配套房地产开发为城中村改造提供资金保证；

第八条规定经区人民政府批准，村（组）可以自行筹集资金进行改造，也可以通过招标、拍卖、挂牌方式，确定房地产开发商参与改造；在村（组）所有土地统一规划的前提下，可以一次性改造，也可以分步实施改造；第四十二条、四十三条规定了城中村改造的审批程序和应提供的主要资料。

2008年，郑州市政府印发《郑州市城中村改造工作流程(试行)》，对城中村改造所涉及的启动改造阶段、土地和规划手续办理阶段、项目建设阶段及村民回迁阶段所涉及的工作内容、负责机构、审批时限等进行了规定，使城中村改造工作更加细致化、条理化。

综上所述，郑州市在城中村改造的立法工作是系统而科学的，对城中村改造的实践操作提供了直接且细致的指引。郑州市的城中村立法值得其他城市借鉴学习。

2、政策解读

郑州城中村改造逐步形成了自己的体系即“政府主导、市场运作、群众自愿、区级负责、成熟一个、改造一个”。

郑州模式的架构体系为，由主管市长牵头成立市城中村改造工作领导小组，抽调各部门人员组成办公室，各区也建立了相应机构，并形成了以市城中村改造工作领导小组为中心，各区、街道办事处、行政村(组)等城中村改造工作领导小组为支点的上下互动体系。 在这一架构体系中，建立了相应的协调机制，明确了各自职责。市领导小组统一负责城中村改造工作的组织领导、政策制定、方案审批和指导协调，各相关职能部门负责城中村改造相关工作的复核、审批、考核、督导等。郑州模式明确各区政府为城中村改造工作的直接责任人，具体负责本区范围内城中村改造的组织实施。

在郑州模式中，充分遵循和发挥了市场之手的力量。政府充分放权，充分依靠村(组)和房地产企业，在政策范围内，由村(组)和开发商谈初步协商改造条件，包括拆迁安置补偿方式，而政府的角色，则主要是监管，调动各方积极性，负责把土地规划定下来，进行督察和催办，帮助协调出现的问题。

在利益分配上，政府采取了充分让利的原则，除了上缴少部分规费外，郑州市本级财政几乎一分不留，将土地出让金和相应的费用全部用于村民拆迁安置，保障村民利益并兼顾开发商收益。市政府的目的，是把城中村改造作为完善城市基础设施、提高城市配套服务功能的一个重要途径来考虑。

郑州模式内涵的核心，无疑是政府主导下的“市场主推”式改造，倡导科学改造与和谐改造。这一模式，需要政府主导相关政策，平衡多方诉求，既要爱护村民利益，又要给开发商合理的利润空间，同时让政府、周边城区甚至整个城市受益。

就目前而言，这种充分发挥市场力量的模式无疑是成功的。 而政府在城中村改造中，也有获益——土地储备。郑州模式中城中村改造的安置开发比为1∶2，开发商拿到城中村改造权后不能随意开发，使城中村改造更加规范和有序。而安置开发比以外的土地将会被纳入市人民政府统一收购储备。

如此，郑州模式实现了村民、开发商、政府的多赢格局。

一般都是会给村民们建安置房郑州市城中村改造安置房政策 ，这个安置房绝不可能是高层郑州市城中村改造安置房政策 ，因为高层成本高，都是以小区形式建的多层。更不可能是开发商所开发的小区。位置一般都不会距离所开发的地方太远。安置房的面积，户型都是一样的，这样减少出现分房的矛盾。

补偿标准很不好说，因为每个改造的城中村情况都不一样，房地产商补偿的情况都不一样。有按照原建筑面积1:1配的（这就为什么很多村民使劲往上改房了），还有3:1配的，还有几层到几层几比几，然后再高了是几比几。有按人头补偿的，一个人赔偿多少住房，配多少门面房。还有直接补偿钱的。这就看村领导们怎么跟房地产商谈了。