补偿包括防止性补偿

房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价

宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积

宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价补偿包括防止性补偿 ，由区县人民政府参照一定时间、一定区域内普通商品房住宅均价、城市规划等综合确定。拆迁中认定补偿包括防止性补偿 的宅基地面积应经合法批准、切不超控制标准。房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价补偿包括防止性补偿 ，具体标准由区县政府按照前述区域内农村房屋建设情况在400--700元/平方米幅度内确定。户均安置面积补偿包括防止性补偿 ，按照100-150平方米控制，具体标准由区县政府根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

成都市在城市建设中规范房屋拆迁补偿评估管理工作补偿包括防止性补偿 的三点做法作者：成都市房屋拆迁管理处 时间：2003年11月12日 关键字：

《成都市城市房屋拆迁管理暂行办法》于2001年11月1日颁布施行。在“市场评估”这一新的拆迁补偿机制下补偿包括防止性补偿 ，2002年成都市中心城区共拆迁房屋面积125万平方米补偿包括防止性补偿 ，拆迁居民2．5万多房，拆迁量创成都市历史之最。为加快城市建设步伐起到了应有的先行作用。如何使城市房屋拆迁补偿真正走向市场经济，如何对拆迁补偿评估工作实施有效管理?主要有三点做法：一、制定城市房屋拆迁补偿评估的配套文件在广泛征求社会各界意见的基础上，先后制定了《成都市城市房屋拆迁补偿评估管理暂行规定》、《成都市城市房屋拆迁补偿估价操作暂行规则》、《成都市房产管理局关于房屋拆迁管理中几个具体问题的补充通知》、《关于贯彻〈成都市房屋拆迁管理暂行办法〉有关具体问题的通知》等配套性文件，从技术和管理层面确立了行之有效的基本制度和方法，为评估机构开展评估和管理机关实施监督提供了科学依据。(一)确立分类评估和分户评估制度。鉴于成都市房屋拆迁工程规模大的特点，规定了分类评估制度和分户评估制度。1、分类评估。是指估价机构对拆迁范围内的被拆迁房屋，按区位、用途、结构等分类进行房地产市场平均价格的评估。分类评估适用于工程大、集中成片的被拆迁房屋和安置房屋。由拆迁人委托估价机构采用抽样方式，在每类房屋中选取具代表性的房屋作为样本点，得出各类房屋的市场平均价格。拆迁人和被拆迁人参照分类评估的价格协商补偿数额，签订补偿安置协议。在相关文件中，确立了被拆迁房屋的分类方法，按结构可分为简易结构、木结构、砖木结构、砖混(混合)结构、钢混结构等；按用途可分为居住用房、营业用房、生产用房等；按区位可分为一类地区、二类地区、三类地区和四类地区等。实行分类评估，解决了较大拆迁工程和市政重点工程时效性强的问题，有助于对拆迁成本的总体控制。同时，由当事人参照分类评估价格协商补偿金额，也充分展示了市场经济的运作方式。2、分户评估。是指估价机构对被拆迁房屋，按户根据房屋的区位、用途、建筑结构和建筑面积，结合该房屋的楼层、朝向、成新等因素进行房地产市场价格的评估。是拆迁人和被拆迁人参照分类评估价格协商达不成补偿协议时采用的，同时适用于安置房屋中的非住宅房屋和零星安置住房。分户评估的评估机构由拆迁人、被拆迁人协商一致共同委托一家估价机构进行。协商不成的，可在拆迁当事人双方提出的估价机构名单中抽签确定并共同委托。估价机构不得接受拆迁当事人单方对被拆迁房屋的分户评估委托。实行分户评估，有助于拆迁补偿体现公平、合理、等价有偿原则，充分保护当事人合法权益。(二)确立采用已有评估结果的制度。为保护拆迁当事人的合法权益，允许拆迁当事人对分类评估有异议的，可提出分户评估。但进入裁决程序后，被拆迁人不配合指定的估价机构对被拆迁房屋进行评估的，该房屋原已进行分户评估的，以原分户评估的结果作为裁决依据；如被拆迁人无理阻扰，估价机构无法进行评估的，而进入裁决程序前该房屋又未进行分户评估的，以分类评估的价格作为裁决的依据。(三)确立同一机构评估制度。在房屋拆迁补偿评估中，既有被拆迁房屋的评估，也有安置房屋的评估。由于评估机构和评估人员的评估经验及评估方法不同，再加上其他因素影响，不同的评估机构作出的评估结果会有一定差异。为防止评估结果的差异太大，规定同一拆迁项目的被拆迁房屋和集中或成片安置住房的分类评估，拆迁人只能委托同一估价机构进行一次性评估。(四)确立评估对象。明确评估对象是估价机构准确估价的前提。实践中，常会出现补拆迁人要求对其室内装饰、停产停业损失等作出估价的问题。因此，规定拆迁补偿估价对象是被拆迁房屋连同该房屋占用范围内的国有土地使用权，不包括对被拆迁房屋的搬家补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业损失补偿，也不包括被拆迁房屋室内装饰装修。(五)确立评估方法。房屋拆迁补偿评估方法是影响估价结果准确与否的重要因素之一。为规范估价机构的评估方法，房屋拆迁补偿估价采用市场比较法、收益法和成本法，原则是优先使用市场比较法、尽量使用两种以上的估价方法。如确有困难，只能使用一种方法的，应说明理由。如没有条件选用市场比较法的，可采用收益法进行估价。难以确定房屋收益的，可采用成本法等其他方法进行估价。对住房、营业用房以外的其他用途房屋，可只采用成本法进行估价，但应说明理由。二、建设精良的评估队伍(一)建立房屋拆迁补偿评估市场准入机制。为防止估价机构在房屋拆迁补偿评估市场进行违法活动，建立房屋拆迁补偿评估市场准入机制，禁止无合格资质的估价机构进入房屋拆迁补偿评估市场。被拆迁房屋在中心城区的，从事房屋拆迁补偿评估的房地产估价机构，应具有二级以上资格等级，并向市房管局备案；被拆迁房屋在郊区(县)的，从事房屋拆迁补偿评估的估价机构，应具有三级以上资格等级，并向当地房管部门备案。(二)对评估人员进行培训。为保证房屋拆迁补偿的评估质量，先后组织了两期培训班，重点从以下几方面进行培训：1．城市房屋拆迁法规和政策培训。2．房屋拆迁补偿评估专业技术培训。3．评估人员职业道德培训。三、加强对房屋拆迁补偿评估活动的监管(一)通过备案的方式监管评估活动。为维护被拆迁人的合法利益和防止评估机构及其评估人员的不正当行为，对拆迁补偿评估活动建立了三次备案制度。第一次备案：凡从事房屋拆迁补偿评估的房地产估价机构必须到房管部门备案，目的在于审查进入拆迁补偿评估市场的评估机构资质条件；第二次备案：估价机构受理拆迁人的分类估价委托后，应在受理之日起3日内向房屋拆迁主管部门备案，以便于房屋拆迁主管部门随时监管其评估活动；第三次备案：评估机构应在分类评估的估价结果报告和估价技术报告出具后3日内向房屋拆迁主管部门备案。拆迁管理部门收到评估报告后审查其合理性，查看评估是否客观、公正，评估结果是否有损于被拆迁人利益等。如发现存在问题，拆迁管理部门可对评估机构提出修正或调整估价结果的建议。(二)通过专人负责的方式监管评估活动。所谓专人负责，是指对一项房屋拆迁工程的管理，拆迁管理部门采取由具体经管人员负责到底的制度。经管人员跟踪调查和监督房屋拆迁补偿评估活动的进行，及时发现问题和解决问题。采取现场查看、实地抽查等多种方式监管评估活动。如经管人员发现评估人员与拆迁人恶意串通、低估被拆迁房屋、高估安置房屋、评估结果失真等损害被拆迁人利益的情形，经管人员针对评估人员的不当行为可通过管理渠道提请房地产估价主管部门给予处罚。(三)规定房屋拆迁补偿估价机构及估价人员的处罚措施。仅有监督，没有处罚，不足以规范估价机构和估价人员的评估行为。规定了房屋拆迁补偿评估的估价机构及其估价师的禁止行为：1．转让拆迁补偿评估业务或允许他人借用自己的名义从事拆迁补偿评估业务；2．出具虚假评估报告，评估结果严重失真，或恶意串通损害拆迁当事人合法权益；3．不接受房屋拆迁管理部门对拆迁补偿评估的监督。对估价机构及其估价师的违法行为，由房屋拆迁管理部门提请房地产估价主管部门降低或取消其房地产评估资格，其中严重者依法承担经济责任或刑事责任。(四)规范估价机构和估价人员的职业道德。评估机构及其评估人员职业道德水准决定其在评估活动中的行为规范。因此，在拆迁补偿评估机构及其评估人员职业道德建设方面，要遵守如下职业道德：1．估价机构接受估价委托后，不得向其他估价机构转让其受托的估价业务；2．估价人员和估价机构对委托方提供的情况和资料保守秘密；3．估价人员和估价机构应坚持独立、客观、公正原则，不得出具虚假报告；4．拆迁补偿估价涉及两个以上估价机构的，估价人员和估价机构之间应相互尊重，不得有贬低他人的言行；5．估价人员和估价机构不得允许他人借用自己的名义从事拆迁补偿估价业务；6．估价机构应当执行国家和当地政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外费用，或降低收费标准，进行不正当竞争；7．估价人员和估价机构应当履行对委托人和拆迁管理部门的解释义务，对其出具的估价报告作出解释和说明。(五)制定补充性规定用以指导评估活动。由于拆迁补偿评估是一种崭新制度，评估活动中可能会出现现有法规和政策中未作规定的事项，或按现有法规和政策执行会极不合理的情形，如不及时解决，势必影响评估活动的进行或产生错误的评估结果，进而阻碍拆迁工作的进程。为此，在遇到上述情形时，应及时组织管理人员、专家和当事人等一起座谈研究，针对具有普遍性的问题，制定补充性文件，用以指导和规范评估活动。1．被拆迁房屋实行分层评估。被拆迁房屋属于多层营业用房的，被拆迁人往往要求拆迁人统一按一楼的评估价格进行补偿安置，这样就不合理地增大了拆迁人的拆迁成本。于是，在文件中补充规定，对被拆迁房屋属多层楼房的，房地产估价机构应按楼层分层进行分类评估；2．确定评估时点。根据现有法规和政策规定，评估的时点是房屋拆迁许可证颁发之日。实际工作中，常有一些周期相当长的拆迁工程，如正在实施的沙河拆迁工程。由于时间跨度大和很多不确定因素，如以拆迁许可证颁发之日作为评估时点所作出的评估价格作为被拆迁房和安置房的评估价格，对拆迁人和被拆迁人都是不合理的。于是，将其调整为以召开拆迁动员会和拆迁公告发布之日作为评估时点；3．特大工程实行分段评估。对于周期相当长、工程量特别大的特大拆迁工程，工程实施常采取分段式作业，针对这类特大工程，要按工程的分期实施阶段，由评估机构对相应范围内的被拆迁房和安置房进行评估；4．期房安置可作预评估。拆迁人对被拆迁人安置期房的，由于现有政策未设预评估制度，安置房屋价格无法确定，往往被拆迁人顾虑很多，因而不易达成拆迁安置补偿协议。于是，增设了预评估制度：对过渡安置的期房，在具备计划、规划、国土等审批手续，并明确竣工交付日期后，可进行预评估的，拆迁双方当事人可按预评估的价格先行结算，被拆迁人暂按差价的50％预付补差款，待房屋竣工验收合格后，再重新评估并据实结算。预评估虽只是一种辅助性的手段，不是最终评估的依据，但有助于拆迁双方当事人达成拆迁补偿安置协议和保护被拆迁人的合法利益，因而这一补充规定具有实际意义。

在公司企业拆迁中补偿包括防止性补偿 ，对中小企业来讲一般能获得六部分补偿项目。吴少博律师总结

一、土地使用权的区域补偿价

所占用的土地要按照占用的性质和使用年限等来算出区域补偿价，通俗来说就是土地使用权补偿。那么土地使用权应该怎么补偿呢？有这么几种情况：

（1）土地承包经营权。本村村民在本村的土地上承包相关的土地所衍生出来的土地承包经营权。

（2）集体建设用地使用权。也就是取得集体建设用地使用权证，这可能是通过拍卖、一次性买断等方式取得的。

（3）出让划拨的方式得到的国有土地使用权。经过国有土地出让或者划拨取得工业用地资质的，这都应纳入土地使用权赔偿范围。但是租赁权现在还划定在债权的范围内，没有划归物权的形式，所以租赁权是没有土地使用权补偿的。

二、厂房重置成新价

厂房重置成新价就是厂房重置后再建起来需要多少钱，房屋拆迁时几成新也是重置成新的问题。实践中出现的客观状态有建筑物、构筑物、设施物，只要满足正规厂房的固定形态都应该按照房屋来计算。实践中由于房屋的结构、宽度、高度都不一样，补偿价格也不一样。有一些厂房是使用砖木结构临时搭建的，可能并不满足四面都有墙的要求，但是用于补偿包括防止性补偿 了正常的生产经营，原则上也应该按照建筑物的房屋重置成新价标准来计算。基本上有一种厂房外在固体属性的，就可以按照厂房重置成新价来补偿。

三、停产停业损失费

因为拆迁造成企业的停产停业损失的费用。一般情况下要满足有营业执照、纳税登记、纳税记录、实际经营的行为等等才能满足一个正常的企业厂房进行生产经营的条件，这样才能获得一次性停产停业损失费。还有一个问题需要提醒大家，就是在实践中有很多企业注册地址和实际经营地址不一致，这是不行的，注册地址和实际经营地址是一致的才能满足合法的经营主体。

停产停业损失应该满足哪些补偿呢？

（1）预期利益损失，一年可产生的预期利润是一百万，拆迁造成经营中断，造成三年的停产停业损失，这样有可能要赔偿三年的损失。

（2）违约的损失，企业和客户签订了一百万的合同，由于拆迁不能按时供货，一百万的违约成本是五万块，要补偿企业的违约损失。

（3）财务成本，向银行贷款一百万，每年付财务成本利息，现在由于经营断了，财务成本是累计增加的，所以财务成本也要纳入停产停业损失中。

这些是可能遭受的损失。还有很多人会问到的人员安置遣散费，我们要纠正一下，人员安置遣散费只出现在国营企业和集体所有制企业当中，一般中小企业和私营企业都没有，而是含在停产停业损失之列了。

四、装修附属物

对现有建筑的添附是不可能挪动的，这按照重置费来算。实践中一个水泵、变压器、机器设备都纳入到装修附属物范围内。

五、机器设备

机器设备分为可移动和不可移动的，不可移动的机器设备跟房屋一样要有重置成新价，而可移动的机器设备补偿的是搬迁费。

六、搬迁费用

就是可移动的所有附属设施设备等要给予的搬迁费用。

在补偿包括防止性补偿 我国，小微企业数量众多，在城市拆迁过程中，很多小微企业面临搬迁。一些地方政府在处理拆迁补偿方面工作不到位，导致发生纠纷事件，对于企业来说，拆迁款拿不到也直接影响后期经营。那么小微企业拆迁补偿包括哪些项目补偿包括防止性补偿 ？在拆迁前需要做哪些准备工作？下面补偿包括防止性补偿 我们一起通过路永强律师来具体补偿包括防止性补偿 了解下。

一、小微企业拆迁补偿包括哪些项目？

企业拆迁补偿主要分为以下几个部分：房屋（所有权人）、土地及附属物补偿费用、租金差价（承租房屋补偿包括防止性补偿 的企业）、搬迁和安置补偿费用、停产停业损失、补助和奖励费用、其他无形资产损失。集体土地上企业拆迁的补偿与国有土地上企业拆迁补偿最大的区别就在于土地相关补偿费用。对于集体土地的补偿，有关的法律依据主要是《土地管理法》第四十七条征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准定。可以看出，此规定市针对征收用于农业生产的耕地的，而没有关于商业用途的集体土地的补偿标准。法律上面对这部分的规定是空白的。

二、小微企业拆迁前应做哪些准备工作？

（一）对企业的财产进行预估，保存证据

1、整理企业资产。很多企业在面临拆迁的时候都很盲目，自己都不清楚自己的企业的资产状况，不清楚应该补偿多少。即便跟拆迁方谈判，也是无从下手，有的漫天要价，有的干脆等待拆迁方进行评估。但是评估公司都是拆迁方制定和委托的，评估价格普遍较低。

2、准备企业财产清单。财产清单主要是让我们对自身具有的土地、房屋、设备搬迁、设备损坏等的补偿项目能够达到怎样的总和，做到心中有数，可以让我们在客观事实的基础上做到合理评估。

3、准备材料清单。材料清单主要有被拆迁企业的土地使用权证、各种协议、厂房的建设工程规划许可证、营业执照、纳税凭证等，已有的需要保存好，列好清单，没有但重要的，应尽量想办法解决。

（二）规范企业管理，避免出现隐患

为了防止拆迁方在拆迁中运用各种手段给企业施加压力，企业应该对自身进行规范。如税务、消防、安全生产等，对各种可能出现的问题进行预估，提前防范，提前布局。

（三）随时关注拆迁信息

所以听到拆迁要开始的信息后，就要考虑怎么建立信息来源渠道，切勿因为信息不对称导致自己错失获得有利补偿的良机。

（四）寻求专业人士帮助

拆迁项目开始后，作为被拆迁人的企业，应尽快寻求专业人士的帮助，比如专业的评估和财会人员，对企业的资产进行评估并对财务账目进行梳理。比如寻找专业的律师，针对企业的拆迁进行必要的风险提示及具体指导。防止在拆迁中出现人身财产损失，并防止拆迁方强制拆迁或者违法拆迁。

综上所述，作为企业，应该在拆迁开始前做好准备工作，对企业资产进行预估，保留证据，并准备好企业财产清单。小微企业拆迁补偿项目主要包括拆迁资产补偿、搬迁费用补偿、人员安置补偿和政策性补偿等。针对拆迁过程中可能发生的纠纷，企业应该通过专业人士协助处理。

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