物业管理装修案例分析50例

被告：史先生、达女士(本所委托人)

承办律师：牛公庆、张由

争议焦点：物业公司是否具有诉讼主体资格

案情简介：

史先生、达女士夫妇系上海市杏山路某弄某号902、901室物业管理装修案例分析50例 的户主。901室与902室为同单元相邻物业管理装修案例分析50例 的两套房子物业管理装修案例分析50例 ，为了把两套房子合成一套使用，在两套房子门外的走廊处安装了一道防盗门。上海SZ物业管理有限公司系该小区的物业管理公司，该公司认为史先生、达女士夫妇的行为构成非法占有，造成公共妨碍，将两夫妇诉至上海市普陀区人民法院。

双方主要观点：

原告方认为：

史先生、达女士开始装修购置的房屋时，与原告签订了一份《二次装修管理协议书》，按协议约定，两被告不得在公用部位安装防盗门。两被告的行为违反了合同约定，且造成了公共妨碍。

我方认为：

一、依照《上海市居住物业管理条例》的规定，由于业主违法物业使用规定，影响到相邻关系，业主委员会或者相关业主、使用人可以向人民法院提起诉讼。原告作为物业管理公司，不具有本案的诉讼主体资格，没有起诉权。

二、被告安装的防盗门并非公共走廊，而是901、902两套房子之间的共用走廊，由于901、902两套房子是一户人家购买，走廊也实际上是由一户人家使用，对大楼内其它业主没有任何影响。此观点也已得到大楼内的其物业管理装修案例分析50例 他业主书面同意，并作为证据向法庭提供。

三、被告与原告签订的《二次装修管理协议书》是一份委托合同，根据《合同法》相关条例，委托合同随时可以解除。被告当庭向原告出具了《解除合同通知书》。

诉讼结果：

对于原告没有诉讼主体资格这样一个明显的事实，一审案件的承办法官以“办过三百多个案子，都是这样判的”为理由，不予采信，判决原告胜诉。我所律师为维护法律的尊严和正义，向上海市第二中级法院上诉，二中院以同样的理由驳回了上诉。我方即向二中院申请再审。再审中，法官认为一审二审对于原告具有主体资格的确认是错误的，但是为了维护法院的名誉，建议我方撤诉，并亲自至委托人家中通知，可以安装防盗门。后上海市高院出台司法解释，明确了物业公司在业主违法物业使用规定产生的纠纷中不具有诉讼主体资格。

法律意义：

在上海市高院的司法解释尚未出台前，我所律师通过正确理解《上海市居住物业管理条例》的精神，通过不懈努力，为委托人争取到了合法权利。

1、（1）测算不对。共用设备设施的大修费用应当从维修基金里出。

（2）应当包括以下内容：人工费物业管理装修案例分析50例 ，包括管理及服务人员的工资和福利费用、劳保、统筹费、公积金等物业管理装修案例分析50例 ，也可以按工作岗位核算（如行政管理、保养、维护、清洁绿化、安防等）。公共设施设备日常运行、维修及保养费物业管理装修案例分析50例 ，包括各种维修与保养费用以及消防费用（比如灭火器的购置，锅炉的检查等）物业管理装修案例分析50例 ；室内装修费（办公、设备等用房等），生活用水和排污肺，能源消耗（水、电、气、油等），康乐设施费、其物业管理装修案例分析50例 他杂项（比如划车位线、做指示牌等）绿化管理费（考虑办公室的植物摆放）。清洁卫生费（考虑垃圾清运、处理费，包括有害垃圾分类处理）。保安费用。行政办公费用（考虑低值易耗品采购、广告宣传、市场推广费用、法律费用等）。固定资产折旧费 。不可预见费（考虑物价上涨，突发事件等）。法定税费 。企业管理费及利润 。保险费（各种保险，火险，锅炉保险，财产损毁保险、业主和租客责任保险等）。房产税

2、积极联系开发商，协调开发商处理此事。或者会同业主委员会一起，对聘请专业外墙防水公司所需费用进行测算，然后向所在地的县级房管局申请拨付维修基金，聘请专业外墙防水公司进行维修。

3、（1）《物业管理条例》明确规定：物业管理公司对于接管的小区，可以将该小区的部分业务转包给具有资质的专业公司，但不得将小区的所有业务全部转包出去。工程人员想把设备的所有维修保养、正常磨损更换零件、应急抢修、正常小修均以大包的形式委托给专业维修公司负责，符合《物业管理条例》的规定。

（2）包括特种设备的名称、合格证明、使用说明、验收记录、维保记录等

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1、本案例的症结在于对物权法的理解。物权法规定建筑物外墙是共有性质，共有的概念，两个原则，一是所有业主都有份，二是使用需要所有业主同意。实际上开发商已经分好物业管理装修案例分析50例 了一上一下每家两个空调位，就是在这两个原则的基础上为业主考虑好了的，各个业主都用自己的一上一下就很公平公正、都符合物权法的规定了。现在506业主将两台外机都装在上方，客观上占用了606的一个下方位置，违反了开发商分配机位的原则，也就是所有业主共有的原则和使用需要其物业管理装修案例分析50例 他利益业主同意的原则，因此506的行为是违法物权法和民法通则的。民法通则的相邻权规定，业主不能因为自己的合法利益而损害其他业主的利益。这个案例的经验教训，一是506业主不懂法造成既定事实，二是物业管理在批准业主装修时，没有事先强调机位的法律意义，导致改正要浪费沟通、说服、移机的成本。

2、物管解开僵局的办法只能是明确维护606合法利益，纠正506的违法行为。一是以法律为依据说服506移机，并向506业主主动承认自己的过失。二是承担相关的成本，例如移机费用，也很便宜，不到百元。三是要告知506业主可能面临606业主的法律诉讼以及判决后果。四是从和谐的邻里关系出发做两边的和解工作，避免矛盾激化。

3、从法律关系上思考，如果业主装修，物管要求审批的，506空调装好后造成业主纠纷，物管要承担部分法律责任，因为客观上这个事实是经过物管审批的，可以视同物管同意，至少物管有疏忽之责。因此506业主如果起诉到法院，将物管作为第二被告，是很正常的。这种案件打官司及其简单，诉讼费只要50元，因为事实和依据都很明确，通常在调解阶段，法官一旦解释清楚有关共有权的概念，就会明确告知被告会输的，如果物管承担移机费用，被告很容易同意移机。

在购买小区住宅时为了保障住户物业管理装修案例分析50例 的生活环境与居家安全物业管理装修案例分析50例 ，在 购房 物业管理装修案例分析50例 的同时也会匹配相关的物业服务。在物业管理当中，由于物业管理状况的突发性，经常会发生矛盾与冲突，实际生活中就有许多物业管理当中的经典案例。下文中就针对 物业案例当中的经典范例有哪些 该问题进行了解释与说明。 物业案例当中的经典范例有哪些？ 案例1：物业要求刷卡进出小区不买车位车就难回家 案例介绍： 不买 停车位 ，就不让业主的车进小区。一小区物业管理公司要求有车业主刷卡进出小区，但没有购买车位的业主不能办理出入卡，也就不能进入小区。十多天来，没有购买车位的业主们只能将车停在小区外。高女士就遭遇了这样的规定。 高女士去年搬进了新买的 商品房 ，私家车一直就随意停放在小区里。从上个月开始，情况出现了变化，物业公司贴出告示说小区内停车得交车位费。每月交了120元停车费后，物业就给一张门禁卡，业主开车进小区直接打卡进门。如果不交钱，从10月1日起就不让开车进小区了。高女士对物业的做法非常生气，她认为，物业公司只是进行一些职责范围内的管理工作，物业不让业主开车进小区就是“行为越位”。自己作为小区的业主，王女士有进出小区的自由和权利，物业公司的做法严重侵害了自己的合法权利。物业公司辩称：此举主要是为了维护小区的环境，制止车辆乱停乱放。 案例分析： 让不让业主开车进小区和业主买不买车位是两个完全不同的法律问题。物业不让业主开车进小区，这种做法肯定是不对的。这侵犯了业主的自由出入权。业主购买了商品房，对小区院落内的处地享有共同使用权，车位只是商品房的附属物，业主有商品房就是物权所有人。该物业公司以不购买车位为由不让业主开车进入小区的做法侵犯了业主的物权。 如果小区内要收取车位费首先应由业委会通过，按照物价部门的价格标准，并报街道办、派出所等有关部门备案。如果小区内没有业主的合法组织，则需由全体业主协商通过。在业主不知情的情况下，物业公司擅自定价的做法是不合法的。 案例2：在小区内摔伤物业公司是否承担责任? 案例介绍： 徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。 徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。 案例分析： 原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。 但被告作为厂房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效 证据 ，发现结冰后未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。 案例3：物业合同争执 案例介绍： 某小区物业管理公司原由小区开发商聘请，业主入住后对该物业管理公司不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但该公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的管理公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持解聘，就要承担相应的 违约责任 。为此，业主与物业管理公司争执不下，诉诸于法院。 1、试析本案所涉及的法律问题。 2、对此类纠纷应如何解决。 案例分析： 1、本案涉及的是物业管理法律关系问题; 2、物业管理法律关系的产生、变更的基础是协议委托。在物业管理过程中，物业管理公司的管理权来自于产权人的委托授权。在物业开发阶段，产权是开发商的，因而这时只有开发商有权决定请哪一家物业管理公司参与开发和日后过渡期的管理;在业主入主后，由于产权的转移，物业管理的决定权也随之转移了，由业主的所有权派生出来的管理权或委托管理权自然也属于业主，因此，开发商委托的物业管理公司在完成了过渡期的管理后，物业管理的决定权就随即从开发商手上转移到了业主手上，业主委员会可以根据对原开发商聘用的物业管理公司的考察来决定是续聘还是改聘别的更好的物业管理公司。 3、本案中，物业管理公司拒绝交出管理权的理由不能成立，业主委员会在与物业管理公司自行协商不成的情况下，可请求政府主管部门行政调处或提起司法 诉讼 。 综上所述，从以上物业案例当中的经典范例内可以看出在物业管理的过程当中许多时候需要的是双方的协商与合作。在物业案例当中，楼房漏水案例以及停车位事件所引发的争执都是可以在物业管理的过程当中避免的，只需要及时发现这些情况，并进行合理的中间协调，解决问题即可。

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首先作为客服人员，认真听取客户物业管理装修案例分析50例 的意见，并适时表示同情认可，解释清楚事情原委，稳定业主情绪，解释装修是为了更好的服务业主，在工作中的弊端是自己的错，表示深深的歉意，并作出承诺处理该违规的工作人员，立即派遣清洁人员对该公司进行无偿的清洁服务，并由主管上门对该企业的秘书小姐道歉。

同时对停止施工的要求首先是要向该客户说明这次改造的目的，希望客户对此表示理解，然后是今后的改造时间上的变化，作出承诺，不在客户的上班时间进行改造，避开客户的工作时间，

重新制定施工章程，对员工进行培训教育，奖惩制度明确。 这些做法都要给客户知道，并定期回访调查，回馈问题，不断改进，直到取得客户的认可。

思考： 客户服务部办证员负责受理业户物业改造申报手续的办理, 并负责审核相关的改造内容以及各种证照。

客户服务部收费员负责改造管理费用的收取工作。

工程维护部负责土建、配电、给排水及消防等相关图纸的审核,现场管理并参与验收。

保安部负责改造现场的查证、改造人员的进出、材料和垃圾的清运、货梯的使用、消防管理等工作。

物业部负责对改造现场进行管理,组织改造验收及办理验收手续。

客户服务部前台人员负责接待前来申请改造的业户,并要求业户填写《改造申请表》、《改造委托书》、《承诺书》,同时向业户说明《改造管理规定》及相关费用的收取事宜。

各单位客户服务部前台人员核实业户提供的资料。

各单位物业部审核完业户申请改造项目资料后,转交工程维护部审核图纸,工程维护部负责填写签署《改造图纸审核意见》。

客户服务部收费员核算相关费用后,报本单位负责人审批。

改造项目手续齐全的,三个工作日内予以答复;

要求改造业户按照相关法规在改造现场配备灭火器。

费用的收取和证照的发放

改造项目手续齐全后由客户服务部收费员向业户收取相关费用。

业户缴清各项改造相关费用后,由各单位客户服务部前台人员负责向业户发放《改造施工许可证》和《改造图纸审核意见》并办理施工人员《改造人员出入证》。

改造监督

由各单位按《改造管理规定》对改造工程实施监督。

物业助理应告知巡逻队,巡逻队应配合物业助理对改造户的消防安全、垃圾清运及施工人员等方面进行监督管理。

改造验收

物业助理根据业户改造验收申请,组织相关人员对物业改造项目进行验收。

验收合格后相关人员在《改造竣工验收表》上签字认可,管理员及时收回《改造施工许可证》、《改造人员临时出入证》等相关证件,三个月后收费员负责办理业户返还改造费用手续。达不到合格要求的,填写《改造整改通知书》由施工单位按整改通知要求整改,直至合格为止。

改造资料管理

客户服务部资料管理员负责对改造资料分类建档并保存。

第五十六条 物业存在安全隐患物业管理装修案例分析50例 ，危及公共利益及物业管理装修案例分析50例 他人合法权益时物业管理装修案例分析50例 ，责任人应当及时维修养护物业管理装修案例分析50例 ，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的物业管理装修案例分析50例 ，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第三十六条 物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

后人发生争执，小明、小超即用身边的水泥片打小强，证明该顶楼有水泥片，物业管理公司日常在巡查的过程中，发现水泥片在楼顶，是存在小孩嬉戏打闹的隐患的，物业公司未能及时清理导致第三者人身受到损失，应该承担责任，其责任的大小，应取决于《物业管理协议》

其次，监护人应当承担赔偿责任。