深圳市拆迁案例分析

《国有土地上房屋征收与补偿条例》解析与房屋征收拆迁法律培训（2011年3月25日深圳）中国房地产培训网

为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动深圳市拆迁案例分析 ，维护公共利益，保障被征收人深圳市拆迁案例分析 的合法权益，国务院根据《物权法》和《全国人大关于修改〈城市房地产管理法〉深圳市拆迁案例分析 的决定》两部法律法规，制订了《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称《条例》），已于2011年1月19日发布实施。新《条例》对国有土地上房屋征收的适用范围、征收程序和征收补偿做出了新的规定，对法律纠纷的防范和争端解决机制等问题也做了清晰的规定。

为深入研究探讨、正确理解适用《物权法》、《土地管理法》、《国有土地上房屋征收与拆迁补偿条例》及最高院近年来颁施的系列司法解释，探讨与土地征收征用、房屋拆迁等有关的房地产行政诉讼案件的前沿热点问题，提高相关人员的专业知识，帮助建设、国土资源与房管部门加强对房屋征收、拆迁与补偿实施工作的指导，帮助房屋征收、拆迁实施、评估部门及其委托的单位做好实施工作，加强法律纠纷防范和处理，中国房地产培训网特邀行业专家举办“《国有土地上房屋征收与补偿条例》与房屋征收拆迁法律问题”培训班。

【组织机构】中国房地产培训网

【时间地点】2011年3月25日—26日　深圳市（详见报到通知）

2011年4月16日—17日　上海市（详见报到通知）

注：会后，将安排考察，学员自行选择。

【培训费用】1800元/人（含培训费、资料费）住宿自理，免费代订。

【咨询电话】010-68011791，62202006王老师，李老师

下载报名表

【参加对象】

各级政府建设、规划、国土、房管等部门的官员深圳市拆迁案例分析 ；各级人民法院行政审判庭法官；各地房地产开发经营企业的高层管理人员、和法律顾问；各房地产评估机构、鉴定机构从事拆迁评估、鉴定专业人员、建筑房地产专业律师；各法律院系从事民商法、行政法学教研的老师及其深圳市拆迁案例分析 他有关人员。

【培训内容】

专题一：《国有土地上房屋征收与补偿条例》理解与适用

1、当前国有土地征收征用管理和房屋拆迁管理存在的问题；

2、《国有土地上房屋征收与补偿条例》制定的背景、过程和重大意义；

3、《房屋征收与补偿条例》适用范围和房屋征收与补偿的基本原则；

4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》理解与适用：公共利益界定；征收与征用的关系；拆迁许可；征收程序与征收论证；公告及注意事项；方案和协议的制定及注意事项；拆迁补偿与查封抵押的关系；拆迁中的强制执行；危旧房改造房屋征收与补偿规定及操作；争端的解决机制与法律适用；拆迁活动的监督管理与违法拆迁的法律责任；

5、违章建筑认定、处理与拆迁及集体土地征收拆迁与补偿法律适用；

6、非因公共利益需要的国有土地上房屋征收拆迁具体实施方案编制与拆迁补偿协议注意事项

7、按市场价值补偿的定义、补偿标准如何确定以及制定补偿方案时对补偿标准方面的注意事项

8、违反本条例行为的法律责任

专题二：房屋征收拆迁相关的法律问题及案例分析

（一）城乡规划行政许可的若干问题

1、地方政府随意更改规划的法律后果

2、信赖保护

3、规划许可中对相邻权的保护

4、双效行为及当事人的救济

5、城市规划中的规划用地性质

6、规划验收的内容和要求

7、依法变更规划与提高容积率

8、村庄规划与城乡统筹

9、危旧城区改建扩建翻建的处理

10、听证会并听取利害人意见

11、确保质量安全条件下，最小成本的翻建

12、不能以处罚代替许可

（二）城市房屋拆迁相关法律问题——结合《国有土地上房屋征收与补偿条例》

1、公共利益与商业利益的判断确认

2、拆迁许可与征收决定

3、拆迁行政案件合法性审查

4、城市房屋拆迁的强制执行

5、拆迁中土地的权利问题及其补偿

6、不动产征收中的行政救济

7、补偿安置裁决与补偿决定

8、关于土地协助执行

9、拆迁中土地补偿问题

10、无证房屋拆迁补偿

11、拆迁中赔偿与补偿、管辖交叉

12、立法趋势比较

（三）集体土地征收与城中村拆迁相关法律问题

1、两种方案

2、土地征用补偿的民主程序

3、补偿的权利及其受偿主体

4、城中村拆迁的法律适用

5、征收主体、强制拆迁的主体

6、附属设施的界定

7、遵循利益衡量与动机正当原则

8、集体土地征收补偿原则

9、补偿款分配的民主程序、分配纠纷机制

10、村民自治与守法及社会保障

11、县市人民政府组织实施包括调解和裁决

12、出嫁女入赘婿的撤销权

【拟邀请专家】（届时邀请以下有关专家教授授课，并采用授课、研讨相结合的方式）

王达，原最高人民法院资深法官、拆迁司法解释起草人，拆迁专家

梁凤云，最高人民法院资深法官，拆迁专家

同时，还邀北京大学宪法行政法研究中心，参与《条例》起草人，国务院法制办参与《条例》起草人，建设部政策法规司，参与《条例》起草人等。

【延期阅读】

2011年房地产培训计划安排(含房地产投融资、营销策划、景观设计、商业地产、旅游地产、物业管理、财税筹划等）

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1、案情介绍

位于辽宁省锦州市东部深圳市拆迁案例分析 的古城北镇唐尧时即已存在，因医巫闾山为北方镇山而得名。2009年6月中旬，这座历史悠久的城市里开始弥漫起拆迁之战的无形硝烟。辽宁省北镇宝海房地产开发有限公司取得凤鸣家园B区工程项目建设的《房屋拆迁许可证》，北镇市老爷庙西胡同北侧区域被划入拆迁红线范围之内，林汇钊（化名）、孙德平（化名）这两位年过半百的东北汉子均因此摇身变为203户拆迁户中的一份子。

林汇钊与孙德平在当地都是困难户：林汇钊是一名残疾人，在家开深圳市拆迁案例分析 了摩托车修理部来维持一家老少三辈人的生计；孙德平一家则老少四代人蜗居一房，其老伴、儿子、儿媳、孙子、孙媳均无业或失业。拆迁大潮袭来以后，林汇钊一户与孙德平一户的房屋经评估后分别被确认补偿总额约10.3万元、12.1万元。无疑，如此的拆迁只能让这两户人家原本已经捉襟见肘的生活雪上加霜深圳市拆迁案例分析 ！生平已是第三次邂逅拆迁的林汇钊对于这一点更是深信不疑，遂联合孙德平义无反顾地走上了法律维权之旅。2009年7月下旬，均已裁决调解完毕的林汇钊与孙德平委托律师，期望能将补偿款提高10万元，使其具备新房购买力，或者直接同面积回迁安置而不找差价。

2、法律分析

8月下旬，北镇市人民法院开庭审理了拆迁裁决诉讼。 与裁决之诉提起几近同时，律师以林汇钊、孙德平二人之名向北镇市人民政府递交了《行政复议申请书》，请求撤销北镇市城乡建设管理局核发给北镇宝海房地产开发有限公司的《房屋拆迁许可证》。律师主张，在北镇宝海房地产开发有限公司不具备法定申请条件的情况下，北镇市城乡建设管理局向其核发拆迁许可证的许可行为属违法，且其本身不具备做出拆迁许可行为的法定职权。2009年8月上旬，北镇市人民政府作出维持内容的《行政复议决定书》。对拆迁许可的行政诉讼，是以为继！

然而，律师代为提起的拆迁许可行政诉讼又一次遇到“立案难”这一道铜墙铁壁。为打破这一掣肘之状，律师于10月下旬分别向锦州市中级人民法院、辽宁省高级人民法院递交了《立案申请书》，请求直接立案管辖或指定管辖，以维护申请人林汇钊、孙德平的基本诉权。这番孜孜不倦的立案争取终于在11月开花结果，北镇市人民法院受理了这一“民告官”之诉。

律师在拆迁裁决与拆迁许可上所作的“文章”越来越深刻，拆迁人一方也加快了拆迁的步伐，一方面向孙德平作出《房屋拆迁裁决书》，另一方面向林汇钊送达强拆听证通知。强拆听证会如期召开，拆迁人一方似乎严阵以待，律师则泰然自若，在听证过程中一番叱咤风云，直指拆迁许可、拆迁裁决违法性，更将听证会的程序违法性分列十点加以一针见血地批驳。后，强拆听证会被宣布中止，而其后的命运与拆迁裁决之诉的静谧如出一辙。

3、判决结果

三轮维权攻势的错落有致，终究使得拆迁人在无形之压中主动回到谈判桌上。经过三五次协商之后，拆迁人对林汇钊与孙德平均进行了优惠补偿：对二人均给予回迁商品楼安置，不找差价，另外，林汇钊还获得了退休补助，而孙德平一户则获得了困难补助，孙德平之子也被安排到某事业单位工作。至此，林汇钊、孙德平终于摆脱了“越拆越贫”的梦魇。

4、律师建议

古老的历史，崭新的城市，这两个短句的意义在当下中国似乎并行不悖。中国经济在腾飞，这一点毋庸置疑，各行业从航空航天到银行业到石油业表现强劲即可看出。但是，另一板上钉钉的事实则是，中国城镇化水平不足50%，且城乡差别巨大。也就是说，深圳市拆迁案例分析 我国呈“国富民不富”之现状，国家每年新创造财富中的大部分都掌握在政府手中，财富迅速膨胀的帐面增值部分尽归政府所有，而普通居民的经济能力却未有明显增幅，并在较大程度上经受着经济泡沫的煎熬。而在这个极为广泛的群体中，又有那么一部分更为底层的人们，生活在现代化文明的边缘地带，谓之困难户。

对于困难户而言，房屋是终其一生努力奋斗而拥有的最重要的私有财产，是他们生存和发展的根基。当现代文明的车轮轧过这爿贫瘠的土地要创造潜在的商业利益时，这些困难户便拥有一个新的身份叫做被拆迁人。不过，这一新的身份到底是祸是福？在解答之前先叉开一笔。损害被拆迁人财产权利甚至侵犯被拆迁人人身权利的行为频频发生：一方面，开发商以断电、停水、恐吓等方式，甚至以殴打、绑架等严重侵犯人身权利的手段逼迫居民接受拆迁，另一方面，地方政府退居幕后，坐视被拆迁人权益惨受践踏，在不应干预的场合倒是积极有为地偏向拆迁人。在这些现象面前，问题的答案俨然已经生成——从困难户到拆迁户，走向的是一种上无片瓦、下无立锥之地的困境。

那么，困难户究竟如何做一名成功的拆迁户？宪法第十三条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯。国家依照法律规定保护公民的私有财产权和继承权。国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”而《物权法》、《行政许可法》、《城乡规划法》、《土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》以及三大诉讼法等诸多部门法也为需要保护的人们支起了日渐明晰的屏障。人们，应当学会掌握法制时代法制的经世致用，为己所用！