改变办案思路，让买卖合同纠纷成为房屋产权纠纷的避雷针！

>不忘初心，方能恒远。天用律所将一以贯之，以敬畏之心打造底蕴，以无畏精神铸就光辉，不断提升专业水平和服务能力，持续为社会提供优质高效的法律服务！不定期组织模拟法庭、案例分享会、案例指导性总结，这一期的内容就是天用律师对承办案件的分析和总结。

>周某于2005年11月与余某签订《房屋买卖合同》，约定余某自愿将其名下所有的房屋出售给周某，周某在本合同生效之日向余某支付购房款。

>合同中第九条约定：

>因余某房屋产权证现未办理，余某需将管理委员会权属人名称更改为周某指定人名称。上述三方在合同落款处盖章签字捺印签日期予以确认。

>2006年1月5日，双方签订了《补充协议》，就付款事宜和办理产权登记事宜达成一致：

>约定周某于当天支付购房款，剩余房款分两次支付；若房产证下发后，产权证权属人不是周某指定人的名字，则余某负责将权属变更为周某指定人，并于新证下发后一个月内办妥，一切过户事宜及税费均由余某方承担。双方及余某方代理人刘某在落款处签字捺印签日期确认。周某于当日按约定向余某支付购房款。

>同日，余某出具《声明书》一份，就涉案房屋基础信息及余某自愿将案涉房屋出售给周某，承诺将会严格按照约定履行义务的相关事实作出声明，并共同至公证处出具《公证书》。

>2006年2月28日，周某开始占有使用案涉房屋至今。然而，案涉房屋在2012年即可办理产权登记手续，但余某却以各种理由不予办理，致使周某至今未能取得案涉房屋权属证明，周某无奈找到天用律所进行诉讼维权。

>周某原主张余某协助办理房屋过户登记手续，但鉴于案涉房屋涉拆迁权益人达15人之多，其他权益人主张余某系无权处置，法官也明确表示无法支持周某主张，因此与周某商议后，改变诉讼策略为确认买卖合同效力，具体分析如下：

> 一、未办理物权登记不影响合同效力

>《民法典》第二百一十五条

>规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

>《物权法》（2007）第十五条

>规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

>双方签订案涉合同后，周某按约定履行付款义务，余某向周某收取购房款、交付房屋钥匙，并向公证处办理公证，即案涉合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，以及不违背公序良俗，符合民法典关于民事法律行为生效的条件的规定，即使案涉房屋未办理物权登记，同样不影响合同效力。

> 二、未取得处分权不影响合同效力一

>《民法典》第五百九十七条

>“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。”

>《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释﹝2012〕8号）第三条

>“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”

>首先，余某事实上有权处分案涉房屋：

>一是案涉房屋被拆迁人系本案余某，房屋拆除人口为“2+13=15人”，即案涉房屋的所有权人为余某，其享有处置案涉房屋的合法权利，“拆除人口”不享有房屋的所有权，当然也不具处分权利；

>二是余某作为被拆迁人代表签订拆迁安置协议，说明其相关权益人已经明确授权，且余某与周某签订案涉合同时，亦向周某出示拆迁安置协议，周某基于对被拆迁人的合理信赖已尽到合理注意义务，属善意相对人；

>三是周某在案涉房屋居住近20年，即使该房屋存在其他权益人，显然应知悉该买卖行为，明知而未主张应认定为追认，即余某具有处分权利。

>其次，即使余某尚未取得案涉房屋的处分权，根据上述相应法律规定，案涉合同并不因此无效。

>三、案涉合同效力应适用民法典规定

>《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第三款

>规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

>第八条规定，“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定。”

>案涉合同虽签订于《民法典》施行前，但应适用民法典的相关规定：

>一是案涉合同所涉法律事实持续至民法典施行后，因此引起的纠纷应适用民法典的规定；

>二是民法典施行前，案涉合同存在无效、有效或效力待定等争议，但根据《民法典》应认定合同有效，因此适用《民法典》符合上述法律规定。

>综上所述，案涉合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不违背公序良俗；无论依据现行或原法律规定，是否具有处分权都不是否定合同效力的法定事由，案涉合同应合法有效。

>案例来源：北京天用律师事务所，以上为天用律所办理过的真实案例，为确保个人和商业隐私，文中所有人物的名字均使用化名。